L'amministratore va formato come datore se c'è il portiere. L’obbligo per l’amministratore condominiale, in presenza del portiere o di altri lavoratori subordinati, è stato espressamente riconosciuto dalla circolare esplicativa del ministero del Lavoro 5 marzo 1997, n. 28, al punto 1, nel quale è specificato che «il datore di lavoro nei condomìni va individuato nella persona dell'amministratore condominiale pro-tempore». Tale equiparazione amministratore-datore di lavoro presuppone che l'amministratore abbia alle proprie dipendenze lavoratori subordinati, come, appunto, il portiere citato nel quesito. Nel merito degli adempimenti, occorre citare l’articolo 3, comma 9, del Dlgs 81/2008, secondo cui, «fermo restando quanto previsto dalla legge 18 dicembre 1973, n. 877, ai lavoratori a domicilio ed ai lavoratori che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati trovano applicazione gli obblighi di informazione e formazione di cui agli articoli 36 e 37. Ad essi devono inoltre essere forniti i necessari dispositivi di protezione individuali in relazione alle effettive mansioni assegnate. Nell’ipotesi in cui il datore di lavoro fornisca attrezzature proprie, o per il tramite di terzi, tali attrezzature devono essere conformi alle disposizioni di cui al Titolo III». Di conseguenza, fra l’altro, l’amministratore-datore di lavoro è tenuto a rispettare tutti gli obblighi imposti dal Dlgs 81/2008, tra cui quelli relativi all’informazione, alla formazione e all’addestramento dei lavoratori (articoli 36, 37 e seguenti), nonché alla fornitura dei dispositivi di protezione individuale (Dpi) e all’adeguatezza delle attrezzature di lavoro (Titolo III del decreto). In tale ambito si colloca l’accordo Stato-Regioni del 17 aprile 2025, che ha introdotto una disciplina aggiornata e più rigorosa in materia di formazione in ambito sicurezza. L’accordo ha riformato i precedenti accordi del 2011, puntando a una maggiore uniformità, efficacia e tracciabilità dei percorsi formativi. L’accordo Stato-Regioni del 17 aprile 2025 rende obbligatoria una formazione di almeno 16 ore, in materia di salute e sicurezza, per i datori di lavoro, a norma del Dlgs 81/2008, modificato dal Dl 146/2021.

L'articolo 1136 del Codice civile sancisce che, per la nomina dell'amministratore, sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Il voto favorevole dei due condòmini che hanno complessivamente più della metà dei millesimi porta quindi alla nomina validamente deliberata dell'amministratore, superando la maggioranza richiesta in termini sia di valore (almeno 500 millesimi) sia di numero di partecipanti (almeno due su tre condòmini).

L'articolo 1129 del Codice civile, in tema di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore condominiale, e gli articoli 1713 e 1176 del Codice civile, in materia di mandato, applicabili al rapporto fra amministratore e condòmini, non stabiliscono un termine entro il quale l'amministratore cessato dall’incarico debba provvedere alla consegna della documentazione e al rendiconto. Si ritiene, peraltro, che l’espressione «alla cessazione dell'incarico», inserita nell’articolo 1129 del Codice civile, sia da intendere nel senso che, immediatamente dopo l'avvenuta conoscenza della cessazione del suo incarico, l'amministratore deve attivarsi per tali adempimenti. La Cassazione (n. 18185/2021) precisa, inoltre, che a nulla rileva che non vi sia stata la nomina di un amministratore in sostituzione; l'obbligo di restituire la documentazione, infatti, trova la sua ragione nell’avvenuta estinzione del mandato collettivo intercorrente tra l'amministratore uscente e i condòmini. Anche la giurisprudenza di merito ha stabilito che «la mancata nomina del nuovo amministratore, evenienza che prospetta il ricorrente come avvenuta nel complesso… dopo la cessazione del suo incarico…, non legittima, tuttavia, un esonero con riguardo alla documentazione né un esonero dal rendiconto dell’amministratore uscente, intercorrendo il rapporto di amministrazione pur sempre con i singoli condòmini mandanti del mandato collettivo, e non con il condominio inteso quale soggetto distinto ed unitariamente considerato». (Tribunale di Grosseto, 30 novembre 2018, n. 1001; conforme, Tribunale di Ferrara, sezione I, 30 dicembre 2021, n. 855).

L'amministratore cessato dall'incarico, e non ancora sostituito, può validamente convocare riunioni dell'assemblea, così come valido deve ritenersi il contratto da lui sottoscritto che l'assemblea abbia deliberato di stipulare. Il fatto che, in base all'articolo 1129, ottavo comma, del Codice civile, egli resti tenuto a eseguire le sole attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza maturare il diritto a ulteriori compensi, infatti, non significa che gli eventuali atti non urgenti dallo stesso posti in essere debbano considerarsi sempre inefficaci riguardo al condominio. Tanto più che, se l'amministratore, pur in difetto del requisito dell'urgenza, si è limitato a dare esecuzione a una deliberazione assembleare o a convocare una riunione (entrambi atti a contenuto vincolato), non c'è ragione di dolersene per i condòmini. Occorre evidenziare, infine, che ciascun condomino, in caso di inerzia dell'assemblea, può chiedere la nomina giudiziale di un nuovo amministratore di condominio (articolo 1129, primo comma, del Codice civile).

L’amministratore, una volta accettata la nomina (articolo 1129, secondo comma, del Codice civile) deliberata in assemblea, assume tutti i poteri che la legge gli conferisce, privando il suo predecessore della possibilità di interferire ancora nella gestione condominiale. Indipendentemente dall’avvenuta riconsegna della documentazione condominiale, il nuovo amministratore assume tutte le responsabilità nei confronti del condominio, compresa quelle di intervenire con urgenza con opere di manutenzione, qualora ciò si rendesse necessario. È con il neo-nominato amministratore che i condòmini si devono confrontare per ogni decisione da assumere nell’interesse del condominio, e non certo con l’amministratore uscente, che ormai è stato privato di ogni potere. Bari, 8 settembre 2025 © RIPRODUZIONE RISERVATA

Nel caso descritto, il comportamento dell'amministratore di condominio non appare corretto. Infatti, secondo la giurisprudenza consolidata, l'amministratore è tenuto a fornire, su richiesta di qualsiasi condomino, l'elenco dei condòmini morosi e l'ammontare dei rispettivi debiti verso il condominio. La Corte di cassazione, con la sentenza 1593 del 23 gennaio 2013, ha chiarito che «ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati a tutti i condòmini, non solo su iniziativa dell'amministratore in sede di rendiconto annuale, di assemblea, o nell'àmbito delle informazioni periodi che trasmesse nell'assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino». Il richiamo al regolamento Ue 2016/679 (Gdpr) sulla protezione dei dati personali non appare pertinente in questo caso, in quanto la comunicazione dei dati relativi ai condòmini morosi e ai debiti verso terzi rientra fra gli obblighi di trasparenza e rendicontazione dell'amministratore nei confronti dei condòmini, previsti dall'articolo 1130 del Codice civile. Pertanto, l'amministratore non può rifiutarsi di fornire tali informazioni per iscritto, per esempio via pec, come richiesto, adducendo motivi di riservatezza, e l'offerta di un incontro all’interno del proprio studio non può essere considerata un'alternativavalida e sufficiente per adempiere al dovere di trasparenza nei confronti dei condòmini, che hanno diritto di ricevere tali informazioni anche in forma scritta. Semmai, va detto che l'appuntamento nello studio dell'amministratore potrebbe essere occasione per la consegna brevi manu del carteggio contenente quanto richiesto dal condomino. Bari, 8 settembre 2025 © RIPRODUZIONE RISERVATA