Fisco, imposta di registro al 3% allargata

L’aliquota si applica anche ai contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati: le modifiche introdotte dal decreto legislativo di riforma al centro di uno studio del Notariato.

Imposta di registro con aliquota del 3% estesa anche ai contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati. Sono numerose le modifiche introdotte dal Dlgs 13/2024 pubblicato in GU n. 231 il 02/10/2024 in materia di imposta di registro, successioni e donazioni, di bollo e degli altri tributi indiretti diversi dall'IVA in attuazione della riforma fiscale ai sensi dell'articolo 20, comma 1 della legge di delega per la riforma fiscale (legge n. 111 del 2023), in vigore dal 29 giugno 2024. Il consiglio Nazionale del Notariato con lo studio n.116 -2024 ha esaminato, le modifiche apportate all’art.9 e all’art. 4 della tariffa parte prima allegata al Tur 131/86. Un dato degno di nota è che la nuova normativa si pone a valle di un processo di progressivo superamento dell'originario orientamento della prassi dell'Amministrazione Finanziaria che ravvisava nella figura negoziale prodromica alla cessione di cubatura una ipotesi integrante ovvero un acquisto di un diritto strutturalmente assimilabile alla categoria dei diritti reali immobiliari di godimento.

La Cassazione ha preso le distanze

Occorre ricordare che a fronte delle svariate e tra di esse difformi valutazioni della natura giuridica della cessione di cubatura, la Suprema Corte prende da esse le opportune distanze. E se da una lato mette in serio dubbio il profilo 'reale' della cessione di cubatura e in generale dei negozi traslativi di diritti edificatori, dall'altra ribadisce con fermezza che comunque i diritti di cui trattasi sono appunto tali, diritti, e non possono essere degradati a meri interessi legittimi pretensivi sul piano pubblicistico o a semplice chance o aspettativa edificatoria, né tanto meno si può pensare che la cubatura sia un mero numero-indice espressivo nel rapporto tra metri quadrati e metri cubi, della misura della risorsa edificatoria disponibile in capo al proprietario sulla colonna d'aria sovrastante il suo fondo.

Cessione di cubatura

Pertanto, nella sentenza n. 16080 del 23/3/2021 la Suprema Corte afferma che anche se la cessione di cubatura non è di un diritto 'reale', conferma che si tratta pur sempre di un 'diritto' in senso pieno, la sua circolazione, come in ogni ipotesi di trasferimenti di diritti, ex art. 1376 c.c. è regolato dal principio consensualistico, il che non sminuisce il ruolo autorizzativo e regolatorio del permesso di costruire. Sicché la cessione di un siffatto diritto non costituisce un elemento endoprocedimentale di natura amministrativa, ma è una vicenda tutta regolata e affidata alla disciplina dei rapporti tra privati.

Inapplicabile l’imposta proporzionale

Dalle suddette considerazioni si può facilmente dedurre che non si tratta di una vicenda traslativo-costitutiva di diritti reali e risulta inapplicabile la relativa imposta proporzionale, ma si tratta di atto diverso avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale, cui trova logica e congruente applicazione l'imposta di registro con l'aliquota di cui all'art. 9 della tariffa, parte prima allegata al DPR n.131/86 del 3% nonché l'imposta ipotecaria e anche di quella catastale in misura fissa ex artt. 4 della Tariffa allegata al d.leg.vo n. 347/90 e art. 10 comma 2° del medesimo decreto.

Il consiglio nazionale nel suo studio fa presente che anche l’Agenzia delle entrate ha condiviso l'orientamento ultimo della Suprema Corte di Cassazione, accogliendo, sia pure espressamente in ambito IVA, in relazione alla natura giuridica della cessione dei diritti edificatori, con conseguente naturale assoggettamento della categoria negoziale di cui qui si discute ad imposta di registro con l'aliquota del 3% e ad imposta fissa di trascrizione in assenza di un fenomeno traslativo di un diritto reale o a questo assimilabili. Infine lo studio rileva che invece non vi è alcun riferimento agli atti 'modificativi' dei menzionati diritti, che pure figurano tra i contratti, assieme a quelli traslativi e costitutivi, disciplinati dal legislatore. In realtà nei detti contratti modificativi non emerge alcuna prestazione a contenuto patrimoniale ed indicativa di una potenziale capacità contributiva fiscalmente rilevante, pertanto il trattamento tributario per essi previsto e prevedibile non può eccedere quello recante applicazione della imposta di registro e di trascrizione solo in misura fissa.

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