Fabbricati, gestione tramite società da pianificare all’inizio del possesso

La gestione del patrimonio immobiliare, specie abitativo, è una variabile sempre più presente nella pianificazione fiscale delle persone fisiche.

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Esigenze specifiche, spesso legate alla tutela e protezione del patrimonio, oltre che alla normativa sui regimi (come la cedolare ), portano a ragionare sui pro e contro della detenzione diretta rispetto a quella mediata da società di capitali immobiliare.

La detenzione diretta

La detenzione diretta ha evidenti vantaggi in termini di semplicità e flessibilità nella gestione e nella titolarità del bene. La persona fisica ha infatti un rapporto diretto con l’immobile, senza la necessità di rispettare vincoli statutari o di destinazione d’uso imposti dallo statuto societario o da accordi fra soci. Non vi sono inoltre limitazioni sull’uso personale, familiare o aziendale, ed è possibile fruire delle agevolazioni riservate alle persone fisiche, in primis quelle sulla “prima casa”, non accessibili se l’immobile è intestato a una società.

Sotto il profilo reddituale, gli immobili posseduti da persone fisiche generano un reddito fondiario, tassato ai fini Irpef e determinato, di norma, sulla base della rendita catastale rivalutata del 5 per cento. Se invece l’immobile è locato, il reddito tassabile è pari al maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione, al netto delle deduzioni previste dalla legge. È inoltre possibile beneficiare della cedolare secca sui canoni (al 10, 21 o 26%).

La detenzione mediante società

L’utilizzo di un veicolo societario per la gestione degli immobili dovrebbe essere pianificato sin dall’inizio del possesso e non dopo. In quest’ultima ipotesi, infatti, il conferimento da parte di una persona fisica (non soggetto passivo Iva) prevede l’applicazione dell’imposta di registro (articolo 4, comma 1, lettera a, n. 1 e 2, della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr 131/86) utilizzando le medesime aliquote previste, per i trasferimenti immobiliari, dall’articolo 1 della Tariffa, Parte I, e l’aliquota del 4% per i conferimenti di fabbricati destinati specificamente all’esercizio di attività commerciali, che può rivelarsi molto onerosa.

In base all’articolo 50 del Dpr 131/86 è tuttavia prevista la possibilità di dedurre passività e oneri accollati alla conferitaria inerenti al bene conferito, nonché «spese e oneri inerenti alla costituzione o all’esecuzione dell’aumento calcolati forfetariamente nella misura del 2% del valore dichiarato fino a euro 103.291,38, e dell’1% per la parte eccedente, e in ogni caso in misura non superiore a euro 516.456,90». Tali oneri non includono tuttavia le passività connesse a ipoteche che, pur se gravanti sugli stessi beni, sono state iscritte dai conferenti per ottenere un proprio finanziamento personale prima del conferimento dell’immobile in società (Cassazione 22049/22 e 22325/22).

Gli effetti reddituali

Ai fini delle imposte sui redditi, in base all’articolo 9, comma 2, del Tuir, in caso di conferimenti o apporti in società o in altri enti si considera corrispettivo conseguito il valore normale dei beni e dei crediti conferiti. La ratio è evitare “salti di imposta” che si verificherebbero a seguito del riconoscimento in capo alla società conferitaria dei maggiori valori fiscali dei beni conferiti (circolare 10/E/2005). In sostanza, i conferimenti sono assimilati alle cessioni a titolo oneroso, nonostante in capo al conferente non si realizzi alcuna monetizzazione dei plusvalori latenti dei beni oggetto di apporto.

Di conseguenza, si applica l’articolo 67, comma 1, lettere a) e b), del Tuir; e dunque, per i conferimenti aventi a oggetto terreni agricoli o fabbricati acquistati o costruiti da più di cinque anni, oppure per le abitazioni principali o i fabbricati acquisiti per successione, l’eventuale plusvalenza non è fiscalmente rilevante in capo al conferente (risposta 309/2021).

Negli altri casi, invece, l’operazione genera un reddito diverso determinato (articolo 68, comma 2, del Tuir) dalla differenza tra il valore normale dei beni conferiti e il costo sostenuto per l’acquisto o la costruzione degli stessi. Il conferente, previa richiesta al notaio, può comunque optare per la sostitutiva Irpef del 26% (articolo 1, comma 496, legge 266/2005), qualora conveniente.

TASSAZIONE IN SINTESI

• Canoni di locazione

  • Persone fisiche (Pf) - Unità commerciali: reddito da immobili sommato a quello totale (Irpef su 95% canone). Unità abitative: opzione cedolare (10, 21 o 26%).

  • Società (S) - Reddito d’impresa: Ires 24% + Irap 3,9%

• Manutenzione e riparazione

  • Pf - Spese non deducibili

  • S - Spese deducibili nel limite del 5% del valore dei cespiti ammortizzabili, esclusa la quota del terreno.

• Costi operativi di gestione (luce, acqua, condominio)

  • Pf - Non deducibili.

  • S - Deducibili in presenza di attività commerciale.

• Imposta di registro

  • Pf - 9% sul valore catastale.

  • S - Applicabile se non c’è Iva.

• Altri costi (notaio, eccetera)

  • Pf - Non deducibili.

  • S - Deducibili.

• Imu

  • Pf - Applicabile.

  • S - Applicabile, ma deducibile

• Plusvalenza (per cessione)

  • Pf - Cessione entro 5 anni da acquisto: sostitutiva del 26%. Oltre 5 anni: non imponibile.

  • S - Reddito d’impresa (aliquota 24% Ires + 3,9% Irap).

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