Tempi e decadenze, il bonus prima casa è un rompicapo
Gli ultimi interpelli e l’allungamento a due anni del termine per vendere l’abitazione già acquistata con lo sgravio complicano le regole. Deadline di 12 o 24 mesi per il credito d’imposta. La manovra per il 2025 ha trasformato l’agevolazione “prima casa” in un rompicapo.
La legge 207/2024 (articolo 1, comma 116) ha infatti consentito a chi ha già una prima casa di acquistare un’altra abitazione con questa agevolazione, a patto di vendere quella comprata in precedenza entro due anni dal nuovo acquisto. Il termine previgente era di un anno. E proprio questo allungamento ha creato un’enorme complicazione, perché il termine biennale si incrocia: con il termine annuale entro il quale occorre comprare una abitazione principale per non decadere dal beneficio fiscale in caso di vendita della prima casa nel quinquennio che decorre dalla data del suo acquisto; con il termine annuale o biennale (a seconda dei casi, oltre illustrati) entro il quale occorre effettuare l’acquisto valevole per la maturazione del credito d’imposta che la legge concede appunto in caso di riacquisto della prima casa.
Cerchiamo allora di fare chiarezza: l’agevolazione prima casa dovrebbe essere di facilissima applicazione, in quanto, per sua natura, dovrebbe essere alla portata di chiunque. Invece, già di per sé molto complicata, è ora diventata una torre di Babele, difficilissima anche per gli addetti ai lavori. Agevolato chi non ha altre case
L’agevolazione compete al ricorrere di alcuni presupposti, tra cui la mancanza di una “prepossidenza”.
Vale a dire che non spetta (vedi l’esempio 1) a chi sia titolare (Nota II-bis, comma 1, all’articolo 1, Dpr 131/1986): in via esclusiva o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l’agevolazione “prima casa”. Casa preposseduta venduta successivamente Chi si trova in una delle due situazioni descritte in precedenza e vuole effettuare un acquisto agevolato, deve dunque cessare la prepossidenza prima di effettuare il nuovo acquisto (ad esempio, vendendo o donando la casa preposseduta).
C’è però un’eccezione, cioè un caso in cui la prepossidenza può essere cessata anche dopo il nuovo acquisto, ma questo riguarda solo l’ipotesi in cui il contribuente possiede una abitazione acquistata con la prima casa (esempio 2): il contribuente può dar corso a una sequenza acquisto/acquisto/vendita, e quindi acquistare con il beneficio fiscale un’ulteriore prima casa e vendere la casa preposseduta (e acquistata con l’agevolazione prima casa) entro due anni dal nuovo acquisto. Il termine biennale si applica a tutti coloro che hanno comprato dal 1° gennaio 2024 in avanti (prima era concesso un anno). La vendita prima di cinque anni. Si decade dall’agevolazione (esempio 3) se si effettua una “alienazione infraquinquennale” e cioè si vende o si dona la prima casa che sia stata acquistata da meno di cinque anni (Nota II-bis, comma 4). Decadenza evitata con riacquisto La decadenza appena citata può essere evitata (esempio 4) se si effettua un cosiddetto “riacquisto infrannuale” e cioè se, entro un anno dall’alienazione infraquinquennale della prima casa, si acquista un’altra casa destinandola ad abitazione principale dell’acquirente (Nota II-bis, comma 4). Acquisto anteriore all’alienazione entro i 5 anni In caso di alienazione infraquinquennale la decadenza si evita (esempio 5) anche nel caso in cui si imposti una sequenza acquisto/acquisto/vendita e cioè tale vendita (o donazione) sia stipulata entro un anno dalla data di acquisto (anche senza l’agevolazione “prima casa”) di un altro alloggio che sia destinato ad abitazione principale del contribuente (risposta a interpello 551/2021). La risposta a interpello 314/2025 ha confermato che quest’ultimo termine è annuale e non biennale.
Pertanto, ne deriva la disarmonia che: da un lato, il contribuente può acquistare con l’agevolazione senza aver già alienato la prepossidenza, potendola alienare entro due anni dal nuovo acquisto; d’altro lato, il contribuente decade dall’agevolazione ottenuta in sede di acquisto della prepossidenza se, avendo comprato un’altra prima casa prima di alienare la prepossidenza, effettua questa alienazione infraquinquennale dopo il decorso di un anno dal nuovo acquisto. Credito d’imposta con riacquisto infrannuale matura un credito d’imposta chi compra la prima casa, la vende o la dona (in qualsiasi data) e poi effettua un riacquisto infrannuale e cioè compra un’altra prima casa entro un anno da questa vendita (articolo 7, legge 448/1998).
Il credito è pari all’imposta di registro o all’Iva pagati per il primo acquisto, con un tetto massimo, pari al registro o all’Iva dovuti per il nuovo acquisto (esempio 6). Credito d’imposta con riacquisto infrabiennale Il credito d’imposta matura anche se si dà corso a una sequenza di atti diversa da quella descritta in precedenza (interpello 197/2025) e cioè se si compie l’acquisto di una prima casa, si acquista un’ulteriore prima casa e, entro un biennio da quest’ultimo acquisto, si vende o si dona la casa acquistata in data più remota (esempio 7). In quest’ultimo caso, a differenza degli altri (ove ha ragionato invocando la necessità di leggere restrittivamente le norme agevolative), l’Agenzia adotta un criterio di interpretazione estensivo, con la conseguenza che: c’è un anno di tempo nella sequenza acquisto/vendita/acquisto e cioè per l’acquisto di un’ulteriore prima casa se è successivo alla alienazione della casa anch’essa in precedenza comprata con l’agevolazione; questo termine annuale non è stato innovato dalla manovra 2025, che ha inciso solo sul riacquisto che evita la decadenza per alienazione infraquinquennale (interpello 297/2025); ci sono due anni nella sequenza acquisto/acquisto/vendita e cioè per l’acquisto di un’ulteriore prima casa se l’alienazione della casa comprata in precedenza è successiva al riacquisto. Questo termine biennale si applica a chi abbia alienato la prima casa dal 1° gennaio 2025 e anche a tutti i casi in cui il previgente termine annuale per il riacquisto fosse in corso al 1° gennaio 2025.
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