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ESTATE

Contratto di affitto

Come funziona.

Contratto di affitto

Stai cercando una nuova abitazione, ma preferiresti l’affitto e non sai come comportarti? Hai appena avuto in eredità (o acquistato) un appartamento e vorresti “metterlo a reddito” affittandolo a un inquilino? Le informazioni che dovresti avere, sia come futuro inquilino sia come futuro locatore sono moltissime. E non sempre è possibile trovare spiegazioni chiare e dirette su come funziona un contratto di locazione e tutte le varie implicazioni che esso comporta.


Nei prossimi paragrafi ti diremo tutto quello che c’è da sapere sul mondo degli affitti. Ti aiuteremo a capire chi può stipulare un contratto di affitto, come si fa un contratto di affitto, quali sono le tipologie esistenti e quante tasse dovrai pagare. Se, invece, sei un affittuario, ti indicheremo con chiarezza quali sono le detrazioni sull’affitto per pagare meno tasse.

Insomma, una guida completa sul contratto di affitto, con concetti spiegati in maniera chiara e dettagliata, senza troppi tecnicismi o giri di parole.



Contratto di locazione: tra chi si stipula

I protagonisti del contratto di locazione sono sostanzialmente due: il locatore, ossia il proprietario dell’immobile, e il conduttore, ossia l’inquilino dell’abitazione. In questo rapporto a due può talora inserirsi anche una figura terza, quella dell’agenzia immobiliare, alla quale il proprietario può affidare il suo immobile con l’obiettivo di trovare un inquilino e occuparsi dell’intera parte burocratica.


Come stipulare un contratto di affitto: le informazioni principali

Il contratto di locazione è un accordo con il quale il proprietario di un immobile si impegna a garantire il godimento dell’immobile a favore di un altro soggetto – l’affittuario o conduttore – dietro pagamento di un determinato corrispettivo economico, detto canone di affitto.


La legge stabilisce che nel contratto di affitto devono essere inclusi sia i dati delle due parti interessate – il locatore e il conduttore – sia i dati dell’immobile. Così, oltre alla generalità del proprietario e dell’affittuario, un contratto di locazione dovrà contenere i dati catastali dell’immobile, una sua descrizione accurata, l’ammontare del canone di affitto e le modalità di versamento e la durata del contratto stesso.


Non deve poi mancare una dichiarazione con la quale l’affittuario afferma di aver ricevuto tutta la documentazione relativa all’immobile, inclusa l’attestazione di prestazione energetica. La stipula del contratto può avvenire sia in forma diretta tra i due privati, sia affidandosi a professionisti o aziende del settore.


Se ti stai chiedendo come fare il contratto di affitto, dovresti sapere che online puoi trovare diversi modelli di contratto di locazione da utilizzare all’evenienza. Alcuni di questi sono presenti sul sito dell’Agenzia delle entrate, che fornisce tutti i dettagli e le istruzioni per la compilazione e la successiva registrazione.


Contratto di locazione: tutte le tipologie

Come potrai facilmente immaginare, non esiste un contratto di affitto unico, che puoi utilizzare in tutte le occasioni. La legislazione italiana prevede infatti diversi modelli di contratto di affitto, differenziati in base al rapporto che si instaura tra proprietario e affittuario.


Tra le varie tipologie disponibili, le più utilizzate sono cinque: canone libero, canone concordato, transitorio, studenti e cedolare secca. Le differenze spaziano dalla durata alla tassazione, passando per le modalità di determinazione del canone.


  • Contratto di affitto a canone libero: come funziona

Conosciuto anche come contratto 4+4, si tratta della tipologia più utilizzata. Il canone viene determinato da proprietario e affittuario senza che ci siano vincoli legislativi da considerare e ha una durata di quattro anni prorogabili di altri quattro anni (salvo che intervenga la disdetta di una delle due parti) e può prevedere diverse clausole o elementi accessori (ad esempio, l’adeguamento del canone agli indici Istat).


  • Contratto di affitto a canone concordato: come funziona

Conosciuto anche come contratto 3+2, prevede diversi vincoli alla determinazione del canone di affitto, solitamente più basso rispetto ai prezzi di mercato. Una tipologia di contratto di locazione che favorisce tanto gli inquilini quanto i proprietari. I primi pagheranno un affitto mensile più basso rispetto a quello di un canone libero, mentre i proprietari godranno di diversi sgravi fiscali. La durata è di 3 anni, prorogabili di 2 a meno che intervenga la disdetta di una delle due parti.


  • Contratto di affitto transitorio: le caratteristiche

Può avere una durata da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi e si ritiene concluso alla sua scadenza. La legge prevede una deroga alla durata massima, ma deve essere adeguatamente giustificata onde incorrere in sanzioni. Il canone viene determinato in base a massimi stabiliti in accordi territoriali.


  • Contratto di affitto a studenti universitari: come funziona

Pensato appositamente per gli studenti fuori sede, ha una durata da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni, rinnovabili automaticamente alla prima scadenza con una durata pari a quella originaria. Anche in questo caso, il canone non può superare dei massimali stabiliti con accordi territoriali. Il contratto può essere sottoscritto da un unico studente o da più studenti, che abbiano nella città di domicilio la sede dell’università, o dei corsi universitari distaccati e di specializzazione, o di istituti di istruzione superiore.


  • Contratto di affitto con cedolare secca: come funziona

Il contratto con cedolare secca prevede una tassazione agevolata per il proprietario dell’immobile, che si troverà a pagare una tassazione pari al 21% o 10 %del canone di affitto. Questo consentirà solitamente di ottenere un canone più basso rispetto a quello di mercato e non subirà variazioni o adeguamenti per tutta la durata del contratto.

La cedolare secca può essere applicata alle altre tipologie di contratto viste sinora, determinandone così la durata. Un contratto a canone libero con cedolare secca avrà così una durata di 4 anni prorogabili di altri 4, mentre un contratto a canone concordato avrà una durata di 3 anni prorogabili di 2 anni.


Come si registra un contratto di locazione

Indipendentemente dalla tipologia scelta, tutti i contratti di locazione vanno obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle entrate che fornisce i moduli in base al regime fiscale che si sceglie. In fase di registrazione, il proprietario dell’immobile dovrà versare l’imposta di bollo per l’intera annualità o l’intera durata del contratto di affitto.


Ovviamente, all’Agenzia delle entrate andrà comunicato anche l’eventuale rinnovo dell’accordo e, contestualmente, versata l’imposta di bollo per l’intera annualità o l’intero periodo.

Nel caso in cui il contratto non dovesse essere registrato, la normativa stabilisce che l’accordo sottoscritto da locatore e locatario non è valido ai fini di legge.



Quanto dura un contratto di affitto

L’articolo 1573 del Codice civile stabilisce che la durata del contratto di affitto non può essere superiore ai 30 anni. Una disposizione di legge che ha, ormai, un’importanza residuale dato che il legislatore è intervenuto in più occasioni per dettare diversi criteri che concorrono a stabilire la durata del contratto d’affitto.


Secondo la legge 392 del 1978 (poi integrata con la legge 431 del 1998), la durata di un contratto di affitto di un immobile urbano non può essere inferiore a 4 anni. Se, però, le parti concordano nello stipulare un contratto con canone concordato o calmierato, la durata minima scende a 3 anni.


In soldoni, la durata del contratto di locazione dipende dalla tipologia che si sceglie. Può variare da una manciata di giorni – contratto turistico – a un massimo di 4 anni– contratto a canone libero. Gli accordi possono poi essere rinnovati sia in maniera tacita/automatica, sia in seguito a una nuova contrattazione tra le parti.


Contratto di locazione: la tassazione

La tipologia di contratto scelto determina anche le tasse che si pagano sull’affitto. Come abbiamo velocemente visto in precedenza, infatti, l’ordinamento giuridico italiano prevede diverse agevolazioni fiscali per i proprietari che optano per canoni di affitto calmierati (o più bassi del valore di mercato), così da agevolare anche gli inquilini.


Se si sceglie il contratto con canone libero, il reddito generato dai canoni di locazione (ridotto forfettariamente del 5%) concorre a determinare l’imponibile Irpef sul quale pagare le tasse. Se, ad esempio, l’affitto annuale di un appartamento in locazione è di 5.000 euro, l’imponibile Irpef aumenterà di 4.750 euro.


Scegliendo un contratto a canone concordato, invece, si godrà di alcuni sgravi fiscali. La riduzione forfettaria passa dal 5% al 30% e sarà possibile portare in detrazione dalle tasse il 5% del valore del canone annuo. Nell’esempio precedente, l’imponibile Irpef aumenta di 3.500 euro e, contemporaneamente, sarà possibile ottenere una detrazione fiscale di 250 euro.


Nel contratto con cedolare secca, invece, la tassazione è del 21% (per contratti a canone libero) o del 10% (per contratti a canone concordato) ed è sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali regionali e comunali, e delle tasse di registro e bollo. Questo vuol dire che si pagherà una tassa proporzionale al canone annuo, senza però incidere sull’imponibile Irpef.


Le imposte da pagare sull’affitto non sono solamente quelle legate al canone di affitto. Va infatti considerata anche l’imposta di bollo e l’imposta di registro da pagare all’atto di registrazione del contratto. La prima è parametrata sul canone annuale (apri al 2% del canone con un minimo di 67,00 euro); la seconda dipende dal numero di pagine del contratto (con un minimo di 32,00 euro).


Detrazioni fiscali per chi vive in affitto

Se abiti in affitto, puoi godere di diverse agevolazioni e detrazioni fiscali che renderanno più leggero il canone di affitto mensile (a patto, ovviamente, che il contratto sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle entrate). Le detrazioni sono previste per tutte le tipologie di contratto per abitazione principale a patto che l’affittuario (o il nucleo familiare) abbia un reddito complessivo inferiore a 30.987,41 euro.


Le detrazioni per l’affitto non sono cumulabili tra loro, ma il contribuente ha la facoltà di scegliere quella a lui più conveniente. Nello specifico, l’ordinamento fiscale italiano prevede:

  • Detrazioni per gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale. Variano tra 300 euro e 150 euro a seconda del reddito complessivo familiare;

  • Detrazioni per gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale locati con contratti in regime convenzionale. Detrazione di 495,80 euro se il reddito complessivo è inferiore a 15.493,71 euro, 247,90 euro se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro;

  • Detrazione per canoni di locazione spettante ai giovani di età compresa fra i 20 e i 31 anni non compiuti per l’abitazione principale. Detrazione pari al 20% del contratto di affitto (ma non superiore a 2.000 euro) se il reddito complessivo è inferiore a 15.493,71 euro

  • Detrazione per lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro. Detrazione di 991,60 euro se il reddito complessivo è inferiore a 15.493,71 euro; 495,80 euro se il reddito è compreso tra 1 5.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro.


Come disdire un contratto di affitto

Il contratto d’affitto è ancora in essere ma tu vorresti recedere? La legge ti concede questa possibilità, a patto che ci siano motivi tali per cui ti sia impossibile continuare a vivere nell’appartamento o nell’abitazione che hai affittato. Tali motivi, come vedremo in dettaglio tra poco, possono essere sia di natura oggettiva sia di natura soggettiva.


Per poter disdire il contratto di affitto devono sussistere dei gravi motivi che impediscono al locatario di dare continuità al contratto sottoscritto.


Come stabilito anche dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 12291 del 30 maggio 2014, questi motivi devono:

  • essere indipendenti dalla sua volontà e imprevedibili;

  • successivi alla data di sottoscrizione del contratto;

  • portare alla formazione di una condizione che renda insostenibile la permanenza nell’abitazione.


I gravi motivi possono essere, ad esempio, di natura economica o professionale. Nel caso in cui dovessi perdere il lavoro e l’affitto diventa troppo caro, puoi avviare la pratica per la risoluzione del contratto senza che il proprietario possa rivalersi. Lo stesso ragionamento è valido nel caso trovi un nuovo lavoro lontano da dove abiti o se vieni trasferito lontano da casa.


Tra i gravi motivi rientrano, ovviamente, anche problemi di salute di una certa entità o la crescita inaspettata del nucleo familiare. Se vivi in un monolocale e la tua famiglia è destinata presto ad allargarsi, difficilmente riuscirai a continuare a viverci. Se, invece, dovessi avere problemi di mobilità e l’appartamento ha varie barriere architettoniche, non potrai ovviamente continuare ad abitarci.


Nel caso dovessi trovarti in una di queste situazioni – o nelle molte altre che possono configurarsi come motivi gravi – potrai disdire il contratto di affitto senza timore di strascichi legali. Prima di avviare la pratica, però, consigliamo fortemente di parlare con il tuo padrone di casa per trovare una risoluzione bonaria, spiegando le valide ragioni che ti spingono ad abbandonare l’abitazione.


Fatto questo passaggio, potrai dare avvio all’iter burocratico per disdire il contratto. Prima di tutto, dovrai comunicare al locatore l’intenzione di recedere anticipatamente attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno. All’interno della lettera dovrai comunicare solo l’intenzione di disdetta e la data entro la quale abbandonerai l’appartamento (come detto, solitamente il preavviso è di 6 mesi).


Successivamente, dovrai pagare l’imposta di bollo di 67 euro attraverso il modello F24 Elide. Contemporaneamente, dovrai presentare all’Agenzia delle entrate il modello Rli (per via telematica o cartacea) per comunicare la risoluzione anticipata del contratto di affitto precedentemente registrato.



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