Guadagnare con le vacanze

Attività ricettive e codice del turismo: una guida pratica per orientarsi tra forme di ospitalità e locazioni brevi.

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Sei in vacanza e vuoi essere certo che la struttura che hai scelto per il tuo alloggio rispetti la nuova normativa? Hai un immobile che vuoi affittare per il periodo estivo guadagnando un’entrata extra? Ecco una guida pratica per orientarsi tra le varie tipologie di attività ricettive, le forme di ospitalità e le locazioni brevi. Tutte le normative, i vantaggi e gli svantaggi. Una volta capita qual è la struttura da prendere in considerazione vengono poi indicati i requisiti imprescindibili che l’immobile deve avere per essere utilizzato nel rispetto delle norme di legge non dimenticando gli adempimenti amministrativi da dover effettuare.

La guida illustra altresì la modalità per richiedere il CIN comodamente online. Particolare attenzione viene infine posta agli obblighi fiscali che aiutano il lettore a capire quando è possibile operare semplicemente quale persona fisica e quando invece è necessario operare nell’ambito di un’attività imprenditoriale e aprire una Partita IVA.

Le diverse tipologie di strutture extralberghiere

Il decreto legislativo 23 maggio 2011 n. 79, anche noto come “Codice del Turismo”, costituisce la principale normativa nazionale di riferimento per il settore turistico-ricettivo in Italia. Questa legge quadro definisce i requisiti minimi per le attività di settore, promuove la qualità dei servizi e tutela i diritti dei turisti, ponendo le basi della normativa specialistica di settore. Tra i suoi principali obiettivi vi è quello di favorire la semplificazione delle procedure amministrative e garantire la competitività del sistema turistico italiano.

Il Codice del Turismo ha stabilito la suddivisione delle attività ricettive in:

• Strutture ricettive alberghiere e paralberghiere;

• Strutture ricettive extralberghiere;

• Strutture ricettive all’aperto;

• Strutture ricettive di mero supporto.

Un’attività ricettiva extralberghiera è una struttura destinata all’accoglienza temporanea di turisti o visitatori, con servizi di ospitalità, diversa dagli alberghi tradizionali.

Queste attività, generalmente di dimensioni più ridotte, includono tipicamente:

• Bed & Breakfast (B&B);

• affittacamere o Guest House;

• case e appartamenti per vacanze.

La gestione di tali attività può essere imprenditoriale e non imprenditoriale, a seconda delle previsioni della normativa regionale specifica che ne disciplina il funzionamento, separatamente rispetto alle strutture alberghiere vere e proprie; a livello nazionale sono normate dal sopracitato Codice del Turismo.

Composizione del codice CIN

Home page del portale Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR)

Pagina per i titolari/gestori/delegati stranieri sulla piattaforma BDSR

Bed & Breakfast (B&B)

L’art. 12 del Codice del Turismo definisce i Bed and Breakfast (B&B) come strutture ricettive a conduzione e organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate con spazi familiari condivisi.

Le normative regionali di settore spesso consentono anche la gestione in forma imprenditoriale e stabiliscono un numero massimo di stanze e/o di posti letto.

L’attività di B&B prevede l’affitto delle singole stanze separatamente, prevede quasi sempre la residenza obbligatoria del titolare e la somministrazione della prima colazione in struttura o in alternativa in strutture esterne in convenzione.

Attenzione! La stanza riservata al residente è esclusa dall’attività e non concorre nel calcolo dei posti letto disponibili per l’affitto.

Affittacamere o Guest House

Il Codice del Turismo, sempre all’art. 12, definisce gli esercizi di affittacamere come strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.

Prevede l’affitto delle singole stanze e come per i B&B la normativa regionale e/o comunale specifica stabilisce il numero massimo di stanze e/o di posti letto; è quasi sempre previsto un servizio di reception e la gestione è tipicamente imprenditoriale.

Attenzione! L’eventuale offerta di servizi di somministrazione necessita della relativa autorizzazione a corredo di quella dell’attività ricettiva.

Case e appartamenti per vacanze

Le case e appartamenti per vacanze sono definite, sempre all’art. 12 del Codice del Turismo, come immobili arredati e dotati di servizi igienici e cucina, concessi in locazione temporanea ai turisti, senza la prestazione di servizi centralizzati tipici delle strutture alberghiere.

Generalmente le normative specifiche regionali per le case e appartamenti per vacanze non prevedono somministrazione di cibi e bevande, mentre quasi sempre consentono che la gestione possa essere esercitata sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale. L’attività prevede l’affitto dell’intera unità immobiliare e c’è la possibilità di offrire servizi accessori.

Altre strutture extralberghiere

Oltre alle tipologie già elencate e più conosciute esistono anche altre tipologie di attività ricettive extralberghiere che variano in base alle normative regionali/comunali specifiche.

Il Codice del Turismo individua genericamente le seguenti:

• Case per ferie: “Strutture ricettive attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite, al di fuori di normali canali commerciali, da enti pubblici, operanti senza fine di lucro per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali o sportive, nonché da enti o aziende per il soggiorno dei propri dipendenti e loro familiari”.

• Residence: “Complessi unitari costituiti da uno o più immobili comprendenti appartamenti arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, gestiti in forma imprenditoriale, dati in locazione ai turisti, con contratti aventi validità non inferiore a tre giorni”.

• Ostelli per la gioventù: “Strutture ricettive per il soggiorno e il pernottamento, per periodi limitati, dei giovani e dei loro accompagnatori, gestite, in forma diretta o indiretta, da enti o associazioni”.

• Attività ricettive in esercizi di ristorazione: “Strutture composte da camere, ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali, gestite in modo complementare all’esercizio di ristorazione dallo stesso titolare e nello stesso complesso immobiliare”.

• Agriturismi: “Locali siti in fabbricati rurali gestiti da imprenditori agricoli ai sensi della legge 20 febbraio 2006 n. 96, recante disciplina dell’agriturismo”.

• Residenze rurali o country house: “Strutture localizzate in ville padronali o fabbricati rurali da utilizzare per l’animazione sportivo-ricreativa composte da camere con eventuale angolo cottura, che dispongono di servizio di ristorazione aperto al pubblico”.

• Foresterie per turisti: “Strutture ricettive normalmente adibite a collegi, convitti, istituti religiosi, pensionati e, in genere, tutte le altre strutture pubbliche o private, gestite senza finalità di lucro che secondo quanto stabilito dalle regioni e dalle province autonome di Trento e di Bolzano e, per quelle gestite dagli Enti parco nazionali e dalle aree marine protette, dal Ministro dell’Ambiente e della Tutela del territorio e del mare con proprio decreto, offrono ospitalità a persone singole e a gruppi organizzati da enti e associazioni che operano nel campo del turismo sociale e giovanile, per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose e sportive, al di fuori dei normali canali commerciali”.

• Centri soggiorno studi: “Sono le strutture ricettive, gestite da enti pubblici, associazioni, organizzazioni sindacali, soggetti privati operanti nel settore della formazione dedicati ad ospitalità finalizzata all’educazione e formazione in strutture dotate di adeguata attrezzatura per l’attività didattica e convegnistica specializzata, con camere per il soggiorno degli ospiti”.

• Residenze d’epoca: “Sono strutture ricettive extralberghiere ubicate in complessi immobiliari di particolare pregio storico e architettonico, dotate di mobili e arredi d’epoca o di particolare livello artistico, idonee ad una accoglienza altamente qualificata”.

• Rifugi escursionistici: “Sono strutture ricettive aperte al pubblico idonee ad offrire ospitalità e ristoro ad escursionisti in zone montane ubicate in luoghi favorevoli ad ascensioni, servite da strade o da altri mezzi di trasporto ordinari, anche in prossimità di centri abitati ed anche collegate direttamente alla viabilità pubblica”.

• Rifugi alpini: “Sono strutture ricettive ubicate in montagna, ad alta quota, fuori dai centri urbani. I rifugi alpini sono predisposti per il ricovero, il ristoro e per il soccorso alpino e devono essere custoditi e aperti al pubblico per periodi limitati nelle stagioni turistiche. Durante i periodi di chiusura i rifugi alpini devono disporre di un locale per il ricovero di fortuna, convenientemente dotato, sempre aperto e accessibile dall’esterno anche in caso di abbondanti nevicate e durante il periodo di apertura stagionale il servizio di ricovero deve essere comunque garantito per l’intero arco della giornata”.

Ogni tipologia di struttura ha i propri requisiti e le proprie specifiche caratteristiche che possono variare in modo significativo tra regioni e comuni differenti.

Locazioni brevi ai fini turistici

Sono considerate locazioni brevi (o affitti brevi) le locazioni di immobili a uso abitativo che hanno una durata non superiore a 30 giorni. Il decreto legge 24 aprile 2017 n. 50 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per tali tipi di locazione entrata in vigore per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017.

Tali contratti sono stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

La disciplina fiscale non si applica ai contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti). In questi casi, infatti, le locazioni sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa (e non quindi svolta da persone fisiche), anche se svolta in maniera occasionale.

Le caratteristiche normative

Ricordiamo le specifiche caratteristiche normative in tema di locazioni brevi: la locazione può avere a oggetto esclusivamente civili abitazioni o parti di civile abitazione identificabile in una o più stanze (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze; la durata della locazione non può superare i trenta giorni; il contratto che disciplina la locazione può essere stipulato in maniera diretta tra le parti o per mezzo di intermediari immobiliari, compresi i portali online, anche noti come Online Travel Agency (OTA), tra cui i più diffusi Airbnb, Booking.com, Expedia ecc.; il contratto di locazione può comprendere servizi accessori, tra i quali la pulizia e la fornitura di biancheria iniziali, fornitura di utenze, Wi-Fi e aria condizionata. Vengono invece esclusi tutti i servizi aggiuntivi che presuppongono un’organizzazione complessa di mezzi e strumenti, come ad esempio la somministrazione della colazione o di pasti completi, la messa a disposizione di auto a noleggio o il servizio di guide turistiche o interpreti.

Secondo il comma 3 dell’art. 4 del decreto legge 24 aprile 2017 n. 50 sono assimilati ai contratti di locazione breve anche i contratti di sublocazione, i contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi e i contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

La differenza tra locazione breve ai fini turistici e casa vacanze

Innanzitutto, è bene fare una distinzione tra affitto breve e locazione breve ai fini turistici: l’espressione affitto breve si riferisce a un quadramento prettamente fiscale, mentre parlare di locazione breve ai fini turistici fa riferimento ai destinatari dell’offerta di ospitalità che solitamente sfrutta la sponsorizzazione sulle OTA.

L’attività di locazione breve ai fini turistici consiste nella messa a disposizione dell’immobile arredato, per intero o in forma parziale, includendo il servizio di pulizia iniziale e la fornitura della biancheria; l’attività configurandosi come una pura locazione non prevede la possibilità di fornire servizi aggiuntivi.

L’attività di casa vacanze, invece, essendo una vera e propria attività ricettiva extralberghiera, oltre alla messa a disposizione dell’immobile arredato, prevede degli ulteriori servizi obbligatori, come il servizio di pulizia e il cambio biancheria durante il soggiorno, e prevede la possibilità di mettere a disposizione degli ospiti altri servizi aggiuntivi.

Anche dal punto di vista fiscale la differenza è netta: le locazioni brevi ai fini turistici gestite in forma non imprenditoriale generano un reddito da locazione, che a discrezione del contribuente può essere assoggettata a Cedolare Secca, mentre l’attività di casa vacanze è un’attività che genera un reddito commerciale assoggettato alla tassazione ordinaria IRPEF e relative addizionali.

Come fare per aprire una struttura extralberghiera o di locazione breve

Per procedere con l’avvio di un’attività ricettiva extralberghiera o una locazione breve a fini turistici, risulta necessario e fondamentale seguire precisi passi operativi, normativi e amministrativi, che riguardano principalmente due aspetti fondamentali: la verifica e/o l’adeguamento dell’immobile destinato all’attività turistica e l’acquisizione di tutte le autorizzazioni amministrative necessarie.

L’immobile

Il primo elemento fondamentale su cui basare tutte le successive valutazioni e adempimenti per l’avvio di una struttura ricettiva extralberghiera o di una locazione breve è l’immobile.

Tralasciando per ora le questioni relative alla legittimità urbanistica e alla conformità catastale, che verranno affrontate nel prossimo paragrafo, ci sono requisiti e caratteristiche che è bene verificare e tenere in considerazione poiché influiscono sull’idoneità dell’immobile per svolgere l’attività e sulla eventuale capacità ricettiva.

Le normative regionali e/o comunali che regolano le attività ricettive extralberghiere e le locazioni turistiche prevedono quasi sempre la destinazione d’uso residenziale e le caratteristiche della civile abitazione come requisiti base. I requisiti minimi della civile abitazione, salvo indicazioni specifiche diverse, sono quelli stabiliti dal decreto ministeriale del 5 luglio 1975, anche noto come “Decreto della Sanità”, in cui i requisiti normati riguardano le dimensioni degli ambienti, la loro ventilazione e illuminazione, gli impianti, i servizi igienici, i materiali e le finiture.

Per quanto riguarda invece la destinazione d’uso è bene fare una distinzione tra destinazione d’uso urbanistica e destinazione d’uso catastale. La destinazione d’uso urbanistica è stabilita dagli strumenti urbanistici ed edilizi vigenti a livello locale e regionale (Piano Regolatore Generale, Regolamento Edilizio ecc.) e definisce l’effettivo utilizzo consentito dell’immobile.

Di seguito una sintesi delle principali destinazioni d’uso urbanistiche previste dagli strumenti urbanistici italiani: residenziale: abitazioni private e collettive; commerciale: negozi, esercizi di vicinato, medie e grandi strutture di vendita; produttiva (industriale e artigianale): stabilimenti industriali, laboratori artigianali, magazzini e depositi; direzionale (uffici e servizi): uffici privati, studi professionali, banche, assicurazioni; turistico-ricettiva: alberghi, strutture ricettive; agricola: edifici rurali, abitazioni agricole, terreni destinati alla coltivazione; servizi pubblici e privati: scuole, ospedali, strutture sanitarie, attrezzature culturali, religiose e sociali; sportiva e ricreativa: impianti sportivi, palestre, circoli ricreativi, strutture per il tempo libero; verde pubblico e privato: parchi urbani, giardini, aree verdi attrezzate.

La destinazione d’uso catastale è una classificazione prettamente fiscale e tributaria ed è riportata nella visura catastale dell’immobile; le categorie catastali si dividono in gruppi che appartengono a quattro macrocategorie, così come nel dettaglio nelle successive tabelle, dalla 1 alla 6.

Come già detto quasi tutte le normative regionali e comunali di settore prevedono per le attività ricettive extralberghiere e gli affitti brevi la destinazione d’uso residenziale, pertanto l’immobile per essere idoneo dovrà rientrare all’interno della categoria d’uso residenziale a livello urbanistico e nella categoria degli immobili a destinazione ordinaria del gruppo A (a esclusione del caso specifico A/10 – Uffici e studi privati) a livello catastale.

Legittimità urbanistica e catastale

La legittimità urbanistica e catastale di un immobile sono due aspetti fondamentali che però non sono la stessa cosa, anche se per definire regolare un immobile è necessario che coesistano.

Per legittimità urbanistica si intende la perfetta corrispondenza dello stato di fatto di un immobile alla configurazione autorizzata dall’ultimo titolo edilizio valido, mentre per conformità catastale si intende la perfetta corrispondenza dello stato di fatto dell’immobile (sia dal punto di vista planimetrico che dei dati identificativi e di classamento) alle informazioni risultanti negli archivi catastali.

Per determinare se un immobile risulta legittimo urbanisticamente è opportuno ripercorrere la sua storia edilizia dal momento della costruzione fino all’attualità, ricostruendo quindi la cronologia dei titoli edilizi e delle eventuali modificazioni autorizzate sia a livello di configurazione planimetrica (distribuzione interna, numero di vani, posizione di muri, aperture ecc.) sia a livello di destinazione d’uso. Se non si dispone di tale documentazione è opportuno procedere con una ricerca presso gli uffici competenti ed effettuare eventuali accessi agli atti per ricevere copia dei documenti di interesse.

Anche a livello catastale è opportuno procedere con la ricostruzione cronologica dal primo accatastamento fino all’attualità ed è possibile farlo attraverso la visura catastale storica e le varie planimetrie catastali depositate nel corso del tempo. Risulta fondamentale verificare che tutti i dati riportati nella visura e nella planimetria catastali siano corretti, sia per quanto riguarda i dati relativi agli intestatari (nome, cognome, codice fiscale, diritto sull’immobile e relative quote ecc.) sia per quanto riguarda l’immobile (foglio, particella, subalterno, categoria, consistenza, indirizzo completo ecc.).

Per le operazioni di recupero della documentazione e per stabilire se l’immobile risulta legittimo urbanisticamente e conforme a livello catastale è opportuno che ci si avvalga di un professionista abilitato che possieda le competenze tecniche necessarie per intervenire con eventuali ulteriori pratiche nel caso in cui emergano difformità o incongruenze.

Agibilità

L’agibilità di un immobile è la condizione certificata della sussistenza dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti alle normative vigenti, ai fini dell’utilizzo previsto dalla destinazione d’uso (residenziale, commerciale ecc.).

L’origine del concetto di agibilità degli edifici risale all’inizio del Novecento, con l’introduzione delle prime norme igienico-sanitarie e urbanistiche destinate a garantire la salubrità degli immobili destinati ad abitazione. In Italia, una prima vera e propria regolamentazione avviene con la legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, che impone la verifica delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità delle abitazioni prima della loro effettiva occupazione.

Negli anni successivi, il certificato di agibilità diventa uno strumento fondamentale per attestare la conformità edilizia, fino alla disciplina organica introdotta dal Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380, ovvero il Testo Unico dell’Edilizia.

Il decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222, il cosiddetto “Decreto SCIA 2”, con l’art. 3 lettera i) ha abrogato l’art. 25 del Testo Unico Edilizia e stabilito che il Certificato di Agibilità rilasciato dai competenti uffici assume la forma di Segnalazione Certificata per l’Agibilità, anche detta SCag.

La SCag deve essere obbligatoriamente presentata entro 15 giorni dalla Comunicazione di Fine Lavori nei seguenti casi, in ottemperanza all’art. 24 del Testo Unico Edilizia: interventi di nuova costruzione; interventi di ricostruzione o sopraelevazione; interventi su edifici esistenti che modifichino condizioni di igiene, sicurezza, salubrità, risparmio energetico o degli impianti; cambi di destinazione d’uso che richiedano diversa verifica dei requisiti sopra citati.

Il comma 1-bis dell’art. 24 del Testo Unico Edilizia introdotto dal Decreto SCIA 2 stabilisce però che gli immobili realizzati in data anteriore al 1° settembre 1967, per i quali non sia stato rilasciato certificato di agibilità, sono considerati comunque legittimamente utilizzabili e trasferibili purché: non abbiano subito interventi significativi che richiedano un nuovo certificato; sia dimostrabile la realizzazione antecedente al 1967 (generalmente attraverso documentazione catastale storica, aerofotogrammetrie o atti notarili).

Attenzione però: l’obbligo di produrre tale certificato subentra però nel momento in cui si vuole procedere con l’avvio di una attività ricettiva extralberghiera e talvolta anche di locazioni turistiche; in questi casi si deve procedere con la presentazione della sopracitata SCag, corredata di tutti gli allegati obbligatori, che in linea generale, salvo casi particolari, consistono in…

• Attestazione di conformità urbanistico-edilizia: dichiarazione sottoscritta da tecnico abilitato attestante la conformità dell’opera realizzata al progetto approvato e alle norme vigenti;

• Certificazioni di conformità degli impianti: elettrico (ai sensi del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37); termico, idrico-sanitario, gas (ai sensi del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37).

• Certificato di collaudo statico delle strutture

(ove previsto per legge).

• Dichiarazione di rispetto delle norme antisismiche (ove applicabili).

  
  

• Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) o SCIA antincendio (ove previsto, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 1° agosto 2011 n. 151).

  
  

• Documentazione relativa ai requisiti acustici passivi (ove prevista, Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 5 dicembre 1997). Dichiarazione o certificazione requisiti igienico-sanitari (generalmente autocertificazione tecnico-progettuale).

  
  

• Eventuali altri documenti specifici richiesti dal Comune competente (es.: documentazione catastale aggiornata).

  
  

Le normative regionali o comunali possono prevedere ulteriori specifiche sui requisiti dell’agibilità per attività ricettive extralberghiere o locazioni turistiche, pertanto è sempre consigliata la verifica di eventuali norme locali aggiuntive.

Requisiti igienico-sanitari

Come accennato nel precedente paragrafo, condizione necessaria per l’ottenimento del Certificato di agibilità è il possesso da parte dell’immobile dei requisiti igienico-sanitari stabiliti dal già citato decreto ministeriale del 5 luglio 1975, anche noto come “Decreto della Sanità”, che per le destinazioni d’uso residenziali stabilisce in generale quanto segue…

• Altezze minime interne: locali abitabili: minimo 2,70 m; corridoi, bagni, ripostigli: altezza riducibile fino a 2,40 m.

• Superfici minime dei locali: camera singola: minimo 9 mq; camera doppia: minimo mq 14 mq; per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a 14 mq, per i primi 4 abitanti, e a 10 mq, per ciascuno dei successivi (monolocale per 1 persona 28 mq, per 2 persone 38 mq ecc.); ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno 14 mq.

• Illuminazione e aerazione naturale: superficie delle finestre dei locali abitabili: almeno 1/8 della superficie del pavimento; obbligatoria ventilazione naturale o in alternativa ventilazione meccanica controllata; obbligatoria aspirazione forzata nelle cucine o angoli cottura.

• Servizi igienici: ogni abitazione deve avere almeno un bagno con: vaso con scarico idrico, bidet, lavabo, doccia o vasca da bagno; superficie minima bagno: indicativamente non inferiore a 3-4 mq; bagno aerato direttamente o con ventilazione meccanica forzata.

• Dotazione impiantistica obbligatori: impianto di riscaldamento ove le condizioni climatiche lo richiedano; acqua potabile corrente calda e fredda; impianto di scarico delle acque reflue conforme alle norme tecniche; impianto elettrico a norma (riferimento attuale Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37).

  
  

Requisiti generali di salubrità:

• assenza di umidità permanente e infiltrazioni;

• ambienti protetti da fonti nocive o inquinanti;

• adeguato isolamento termico e acustico (riferimenti attuali: Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 5 dicembre 1997, decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192).

I contenuti di questo decreto rappresentano il riferimento base obbligatorio per la progettazione e l’abitabilità degli immobili residenziali di nuova costruzione o soggette a interventi rilevanti, spesso integrato e dettagliato da regolamenti edilizi e sanitari locali.

Il Decreto Legislativo 29 maggio 2024 n.69, convertito con modifiche dalla Legge 24 luglio 2024 n. 105 e più conosciuto come “Decreto Salva Casa”, ha introdotto importanti deroghe ai requisiti igienico-sanitari previsti dal “Decreto della Sanità”, con l’obiettivo di facilitare il recupero e la regolarizzazione del patrimonio edilizio esistente.

Autorizzazioni e altri adempimenti burocratici e amministrativi Segnalazione Certificata di Inizio Attività per strutture ricettive extralberghiere

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività, la cosiddetta SCIA, è una dichiarazione formale con cui un soggetto privato, in via autonoma o tramite un intermediario, comunica alla Pubblica Amministrazione competente l’avvio immediato di un’attività edilizia, economica o commerciale.

La SCIA ha efficacia immediata consentendo al soggetto privato di avviare l’attività senza attendere l’approvazione preventiva della Pubblica Amministrazione poiché costituisce un’assunzione diretta di responsabilità della conformità alle normative vigenti attraverso le attestazioni e certificazioni tecniche obbligatoriamente allegate. Tale procedura è disciplinata dall’articolo 19 della legge 7 agosto 1990 n. 241 (legge sul procedimento amministrativo), successivamente modificata dal decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222, anche noto come “Decreto SCIA 2”.

Per quanto riguarda le attività ricettive, l’obbligo di presentazione della SCIA è disciplinato a livello nazionale dal decreto legislativo 23 maggio 2011 n. 79, anche noto come Codice del Turismo, e dal già citato Decreto SCIA 2; ogni regione poi dispone di una normativa regionale specifica che integra e dettaglia quella nazionale.

Il Codice del Turismo stabilisce che l’apertura, l’esercizio e le modifiche sostanziali delle attività ricettive alberghiere ed extralberghiere sono soggette a SCIA da presentare presso lo Sportello Unico delle Attività Produttive, sinteticamente SUAP, del Comune di appartenenza e che l’esercizio di tali attività è soggetto al rispetto delle norme urbanistiche, edilizie, ambientali, di pubblica sicurezza, di prevenzione incendi, igienico-sanitarie e di sicurezza nei luoghi di lavoro nonché quelle relative all’efficienza energetica e delle disposizioni contenute nel Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Generalmente la procedura di presentazione della SCIA prevede una trasmissione telematica tramite un portale SUAP dedicato; quello a cui hanno aderito il maggior numero di Comuni italiani è impresainungiorno.gov.it, a cui si accede tramite SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) o CIE (Carta di Identità Elettronica).

La compilazione della SCIA prevede l’inserimento di una serie di dati relativi al titolare dell’attività, all’immobile e all’attività; di seguito una sintesi dei principali dati solitamente richiesti…

Dati del Titolare

• Generalità: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale;

• Residenza: indirizzo completo;

• Contatti: numero di telefono, indirizzo email,

• PEC (Posta Elettronica Certificata);

• Documenti: copia di un documento d’identità in corso di validità; per cittadini extracomunitari, copia del permesso di soggiorno valido; Posizione giuridica: indicazione se si tratta di persona fisica, legale rappresentante di società o altro;

• Requisiti morali: dichiarazione di possesso dei requisiti di onorabilità previsti dalla normativa vigente.

  
  

Dati dell’Immobile

• Ubicazione: indirizzo completo dell’immobile destinato all’attività ricettiva;

• Dati catastali: foglio, particella, subalterno, categoria catastale;

• Titolo di disponibilità: specificare se l’immobile è di proprietà, in affitto, in comodato d’uso ecc., con estremi del relativo contratto registrato. Certificazioni: certificato di agibilità o dichiarazione sostitutiva; conformità urbanistica ed edilizia: attestazione che l’immobile è conforme alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti; conformità impiantistica: dichiarazioni di conformità degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento.

• Planimetria in scala dell’immobile, con indicazione delle destinazioni d’uso dei locali e delle metrature.

  
  

Dati dell’Attività Ricettiva

• Tipologia di struttura: affittacamere, Bed & Breakfast, casa vacanze, ostello, rifugio ecc.; Denominazione: nome commerciale della struttura;

• Periodo di attività: specificare se l’attività è annuale o stagionale (indicando le date di apertura e chiusura);

• Capacità ricettiva: numero di camere/unità abitative; numero totale di posti letto; presenza di servizi igienici privati o comuni.

• Servizi offerti: somministrazione di alimenti e bevande (specificare se prevista e in che modalità); altri servizi: Wi-Fi, parcheggio, accessibilità per disabili ecc.

• Classificazione: eventuale categoria attribuita alla struttura secondo la normativa regionale; Dichiarazioni: rispetto delle normative igienico-sanitarie, di sicurezza, antincendio e urbanistiche; possesso dei requisiti previsti dalla normativa regionale per la specifica tipologia di struttura.

  
  

In ultimo, è importante verificare anche se nell’immobile risulta già attiva un’altra attività ricettiva, poiché tale condizione renderebbe nulla qualsiasi nuova richiesta autorizzativa; si deve quindi andare a controllare sugli elenchi telematici del comune di appartenenza oppure, nel caso in cui il comune non disponga di tale elenco, contattare gli uffici competenti per effettuare un controllo. Se dovesse risultare ancora attiva una precedente attività ricettiva bisognerà procedere con una comunicazione di cessazione con le modalità specifiche del relativo comune.

I dati richiesti, la modulistica, i requisiti specifici e la documentazione da allegare variano in base alla regione e al Comune di riferimento; le informazioni su normative locali e procedure specifiche sono solitamente consultabili sul sito internet del SUAP del relativo Comune.

Attenzione! La mancata presentazione della SCIA implica l’esercizio abusivo dell’attività e può comportare sanzioni amministrative, generalmente da 2.000 a 10.000 euro, e la possibile chiusura o sospensione dell’attività.

L’autorizzazione per locazioni brevi ai fini turistici in forma non imprenditoriale

Le locazioni brevi ai fini turistici svolte in forma non imprenditoriale solitamente non sono di competenza degli Sportelli Unici della Attività Produttive (SUAP) poiché essenzialmente non trattasi di attività commerciali ma di semplice locazione di immobili per brevi periodi ai fini turistici.

L’avvio di una locazione breve ai fini turistici, però, necessita comunque di una pratica autorizzativa che generalmente consiste in una comunicazione al Comune di appartenenza le cui modalità e contenuti variano significativamente a livello locale.

Tale comunicazione conterrà tutte le generalità del titolare dell’attività, i dati specifici dell’immobile e le informazioni relative all’attività, quali numero di posti letto e periodo di apertura, anche se c’è da dire che la modulistica e la documentazione richiesta solitamente risulta più snella di quella richiesta per una SCIA per le attività ricettive extralberghiere. Le attività di locazione breve ai fini turistici, esattamente come le attività ricettive extralberghiere, sono soggette agli obblighi dichiarativi nei confronti del comune ma in modalità semplificata.

Somministrazione di bevande e alimenti

Alcune tipologie di strutture ricettive extralberghiere, prima fra tutte il Bed & Breakfast, prevedono, salvo restrizioni specifiche regionali e/o comunali, la possibilità di somministrare la prima colazione agli ospiti all’interno della struttura. La somministrazione di alimenti e bevande necessita della relativa specifica autorizzazione a corredo di quella per l’attività ricettiva.

Anche in questo caso generalmente si tratta di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) da presentare presso lo Sportello Unico delle Attività Produttive (SUAP) di competenza contestualmente a una Comunicazione all’Azienda Sanitaria Locale (ASL) di riferimento, che solitamente prende il nome di Notifica Sanitaria.

La SCIA e la Notifica Sanitaria dovranno obbligatoriamente contenere l’autodichiarazione del possesso dei requisiti morali e i dati per la verifica dei requisiti professionali del titolare o di altro soggetto preposto all’attività di somministrazione.

I requisiti morali obbligatori consistono nell’assenza di condanne penali rilevanti e nell’assenza di misure preventive o interdittive legate alla professione, per i quali il soggetto interessato dovrà rilasciare un’autodichiarazione.

I requisiti professionali per svolgere l’attività di somministrazione di bevande e alimenti sono regolamentati dalla legge 25 agosto 1991 n. 287 e dal decreto legislativo 26 marzo 2010 n. 59 (attuazione della Direttiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio dell’Unione Europea) e prevedono che il soggetto detenga uno tra i seguenti requisiti, alternativi fra loro:

• Diploma o Laurea attinente:

• Diploma di istituto professionale o scuola alberghiera;

• Laurea in materie specifiche quali medicina, veterinaria, farmacia, biologia, scienze dell’alimentazione, tecnologie alimentari o equipollenti.

• Corso SAB (ex-REC):

• Frequenza e superamento di un corso abilitante riconosciuto dalla regione o dalle Camere di Commercio.

• Esperienza professionale documentata:

• Aver prestato attività lavorativa per almeno 2 anni, negli ultimi 5 anni, presso imprese del settore alimentare come titolare, dipendente qualificato o collaboratore familiare.

• Per consentire la verifica da parte degli uffici competenti è quasi sempre obbligatorio corredare la SCIA e la Notifica Sanitaria della documentazione attestante tali requisiti professionali (titolo di studio, attestati ecc.). Ovviamente anche i locali, le attrezzature e le procedure di manipolazione devono essere adeguati allo svolgimento dell’attività di somministrazione ai fini della sicurezza igienico-sanitaria delle bevande e degli alimenti.

  
  

Attenzione! Eventuali altre forme di somministrazione di bevande e alimenti differenti dalla prima colazione (pasti completi, aperitivi, degustazioni, show cooking ecc.) potrebbero richiedere ulteriori autorizzazioni in base alle specifiche normative locali.

Comunicazione dei dati degli ospiti alla Polizia di Stato tramite “Alloggiati Web”

I titolari delle strutture ricettive o locazioni brevi ai fini turistici presenti nel territorio nazionale sono tenuti a rispettare l’art. 109 del regio decreto 18 giugno 1931 n. 773, ovvero il Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS).

In ottemperanza a tale articolo del TULPS tali soggetti possono dunque offrire alloggio esclusivamente a persone munite di carta d’identità o di altro documento idoneo ad attestarne l’identità secondo le norme vigenti. Per gli ospiti stranieri extracomunitari è sufficiente l’esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato a esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare.

Al comma 3 sempre dell’art. 109 del TULPS è esplicitato che sempre i titolari entro le ventiquattro ore successive all’arrivo degli ospiti, hanno l’obbligo di comunicare alle questure territorialmente competenti, avvalendosi di mezzi informatici o telematici o mediante fax, le generalità delle persone alloggiate.

Le comunicazioni attraverso “schedine cartacee” consegnate fisicamente alla Questura sono state eliminate con l’introduzione nel 2006 del Portale Alloggiati Web da parte del Ministro dell’Interno, che ha rivoluzionato in termini di semplicità e velocità la procedura di comunicazione dei dati degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza.

Il Decreto del Ministero dell’Interno del 7 gennaio 2013 n. 19 ha reso obbligatorio il sistema di trasmissione telematica in Italia estendendo tale obbligo a tutte le tipologie di strutture ricettive, sia alberghiere che extralberghiere, comprendendo anche le locazioni brevi ai fini turistici.

Oggi, il portale Alloggiati Web rappresenta uno strumento fondamentale e obbligatorio per garantire il monitoraggio e la sicurezza dei flussi turistici in Italia. La comunicazione dei dati relativi agli ospiti e ai soggiorni deve avvenire entro le 24 ore dall’arrivo dell’ospite, ma se il soggiorno risulta di durata inferiore alle 24 ore la comunicazione deve essere entro 6 ore dall’arrivo; in caso di soggiorni che si prolungano oltre i 30 giorni è necessario inviare una nuova comunicazione ogni 30 giorni.

Le comunicazioni devono contenere per ogni ospite i seguenti dati: nome e cognome; sesso; data e luogo di nascita; cittadinanza; tipo, numero e luogo di rilascio del documento d’identità; data di arrivo; numero di giorni di permanenza.

Attenzione! È importante ricordare che, per motivi di privacy, non è consentito fotocopiare o fotografare i documenti d’identità degli ospiti.

Per l’utilizzo del portale Alloggiati Web è necessario effettuare una procedura di registrazione con le modalità stabilite dalla Questura territorialmente competente; una volta effettuata la richiesta di registrazione, la Questura fornirà le credenziali di accesso al portale consistenti in nome utente, una password e una scheda contenente i codici di sicurezza per l’autenticazione a due fattori.

Per effettuare le comunicazioni sarà necessario: collegarsi al sito ufficiale https:/ alloggiatiweb. poliziadistato.it e accedere alla propria area personale tramite le credenziali fornite e la procedura di autenticazione a due fattori; compilare il format online con le informazioni richieste per ogni ospite (è possibile inserire i dati manualmente o caricare un file generato da un software gestionale compatibile); una volta confermate le informazioni, procedere con l’invio telematico. Il sistema genererà una ricevuta che attesta la trasmissione dei dati; è fortemente consigliato conservare le ricevute per almeno cinque anni, come prova dell’adempimento degli obblighi di legge.

Attenzione! L’omessa o la tardiva comunicazione dei dati degli ospiti e dei soggiorni comporta sanzioni amministrative che possono variare dai 206 ai 2.066 euro, con possibili conseguenze penali in caso di recidiva o mancata collaborazione con le autorità.

Comunicazioni dei flussi turistici tramite i portali regionali

Le attività ricettive extralberghiere e le locazioni brevi ai fini turistici, siano esse gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, in ottemperanza al Regolamento UE n. 692/2011 e all’art. 17 del Codice del Turismo, hanno l’obbligo di trasmettere periodicamente i dati relativi ai soggiorni turistici (generalità e numero degli ospiti, arrivi, partenze, permanenza ecc.) ai fini statistici.

La comunicazione avviene in via telematica tramite i Portali Regionali previa procedura di registrazione; a seconda della specificità regionale verranno rilasciate delle credenziali o l’accesso avverrà tramite SPID o CIE (Carta di Identità Elettronica).

La periodicità obbligatoria delle comunicazioni varia in base ai regolamenti regionali specifici e i dati da trasmettere generalmente sono: numero degli ospiti; data di arrivo e di partenza; nazionalità e provenienza; tipologia della struttura ricettiva; numero di pernottamenti.

Di seguito, in tabella 7, pubblichiamo un riepilogo dei Portali Regionali italiani con la relativa denominazione specifica.

Attenzione! La mancata o inesatta comunicazione dei flussi turistici comporta sanzioni amministrative variabili per regione, mediamente da 500 a 3.000 euro.

Codice Identificativo Regionale (CIR)

L’acronimo CIR sta per Codice Identificativo Regionale che altro non è che un codice alfanumerico istituito dalle normative regionali, che identifica univocamente le strutture ricettive extralberghiere e gli immobili destinati a locazioni brevi turistiche.

Molte regioni italiane hanno istituito il CIR o denominazioni equivalenti per garantire la tracciabilità delle attività ricettive, migliorare il monitoraggio del settore turistico e contrastare fenomeni abusivi poiché obbligatorio per pubblicizzare l’offerta turistica e per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), a partire dal 1° gennaio 2025.

L’introduzione del CIN integra o sostituisce progressivamente il CIR regionale. Tuttavia, in molte regioni, il possesso del CIR o equivalente rimane un requisito preliminare per l’ottenimento del CIN. Pertanto, è fondamentale verificare le disposizioni specifiche della regione di appartenenza.

Attenzione! In caso di mancata indicazione o assenza del CIR sono previste sanzioni amministrative generalmente comprese tra 500 e 5.000 euro (variabili in base alla normativa regionale di riferimento).

Imposta di Soggiorno: comunicazioni obbligatorie e relativi versamenti con modello F24 o bollettino

L’imposta di soggiorno, prevista nuovamente dall’art. 4 del decreto legislativo n. 23/2011 dopo la sua abolizione nel 1990, è un’imposta locale a carico dei clienti delle strutture ricettive operanti nelle città d’arte e in tutte le località turistiche, i cui incassi devono essere destinati al sostegno dell’attività turistica nel territorio.

L’Art. 180 del “Decreto Rilancio” (DL n. 34 del 19 maggio 2020) ha introdotto delle modifiche nel rapporto tra il titolare o il rappresentante dell’impresa alberghiera o extralberghiera e l’Ente locale, definendo il gestore della struttura ricettiva “responsabile del pagamento dell’imposta e del contributo di soggiorno”.

Viene superata quindi la qualifica di “agente contabile”, figura perseguibile con il reato di peculato nei casi di omesso o ritardato riversamento dell’imposta incassata ai Comuni, con potenziale pena massima rispettivamente di dieci anni e sei mesi oppure tre anni di reclusione. Viene previsto ora “per l’omesso, ritardato o parziale versamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno […] una sanzione amministrativa di cui all’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471”, pari al 30% dell’importo non versato.

Quindi dall’entrata in vigore del Decreto Rilancio il gestore della struttura ricettiva cessa di essere agente contabile (togliendosi i panni dell’intermediario pubblico con relativi oneri) e diviene responsabile del pagamento dell’imposta (o contributo) di soggiorno, co-obbligato in solido unitamente al cliente, che di fatto rimane l’unico soggetto passivo d’imposta.

A favore del gestore è stato previsto infatti il diritto di rivalsa per il tributo che deve pagare chi alloggia nella struttura ricettiva. E trattandosi di soggetto passivo dell’obbligazione (ma non dell’imposta) di riversare le somme incassate a titolo di imposta/contributo di soggiorno nelle casse comunali, nel caso di omesso o tardivo versamento il gestore andrà incontro solamente a una sanzione amministrativa.

Ricordiamo le sanzioni amministrative applicabili dai Comuni in caso di omesso o ritardato versamento dell’imposta/contributo di soggiorno: sequestro beni (mobili ed immobili) e conti correnti bancari; chiusura o sospensione SCIA/autorizzazione comunale (prevista anche per irregolarità riguardanti le altre imposte locali: IMU, TA.RI. ecc.).

Dichiarazione Annuale Imposta di Soggiorno presso Agenzia delle Entrate

Oltre alle strutture alberghiere ed extralberghiere “pure”, anche i titolari di locazioni (brevi) turistiche devono richiedere l’imposta di soggiorno agli ospiti, anche se non sono mai stati obbligati a presentare il modello 21 presso il Comune (perché non considerati agenti contabili).

A seguito dell’innovazione legislativa introdotta dal già citato articolo 180, comma 3, del Decreto Rilancio, però, il nuovo “responsabile del pagamento dell’imposta o contributo di soggiorno” (incluso questa volta anche il titolare di locazioni turistiche) dovrà presentare una dichiarazione annuale esclusivamente in via telematica entro il 30 giugno di ogni anno, considerando gli importi incassati di tutto l’anno in oggetto. In caso di omessa o infedele presentazione della dichiarazione è prevista una sanzione amministrativa dal 100% al 200% dell’importo dovuto.

Esplorando le schermate relative alla compilazione della dichiarazione dell’Imposta di soggiorno, si nota come a proposito delle annotazioni generali dei versamenti, è consigliato indicare i pernottamenti eventualmente intermediati dal portale Airbnb, per i quali il portale ha riscosso e riversato l’imposta di soggiorno (se presente un accordo tra Airbnb e il Comune di riferimento).

Nuovi obblighi introdotti dal Decreto Anticipi

La legge 18 ottobre 2023 n. 145, convertita con modificazioni in legge 15 dicembre 202 n. 191, il cosiddetto Decreto Anticipi, ha introdotto significative novità nel settore delle locazioni brevi ai fini turistici.

I commi da 1 a 6 dell’art. 13-ter del Decreto Anticipi hanno introdotto l’obbligo per chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’art. 4 del decreto legge 24 aprile 2017 n. 96, una unità immobiliare a uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, di munirsi del Codice Identificativo Nazionale (CIN).

La data effettiva di applicazione della disciplina nazionale sul CIN è stata il 2 novembre 2024, con sanzioni applicabili a partire dal 2 gennaio 2025.

Il CIN è un codice alfanumerico univoco assegnato dal Ministero del Turismo il cui obiettivo principale è garantire maggiore trasparenza del settore turistico, contrastando l’abusivismo e l’evasione fiscale.

Il CIN viene assegnato dal Ministero del Turismo tramite il portale Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) accessibile al link https:/ bdsr.ministeroturismo.gov.it con le credenziali SPID o CIN previa istanza telematica da parte del locatore, del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva o di altro soggetto delegato.

Effettuato l’accesso si aprirà una pagina denominata “le mie strutture” in cui si potranno rinvenire le strutture ricettive associate al codice fiscale dell’utente che ha effettuato l’accesso.

All’inizio della pagina sono presenti dei filtri, utilizzabili interagendo con il tasto “cerca” dopo aver inserito i dati richiesti. L’utilizzo dei filtri non è obbligatorio e può essere utile nel caso in cui l’utente sia titolare di più attività (cfr. chi esercita le attività in forma imprenditoriale).

Attenzione! Nella pagina è presente il check del filtro “CIN Presente” che si consiglia di controllare nel caso in cui non si visualizza la struttura cercata.

Successivamente ai filtri l’utente ritroverà l’elenco di strutture associate al proprio codice fiscale, già precompilate con tutti i dati presenti nel BDSR. Una volta visualizzato l’elenco delle strutture associate al codice fiscale è necessario cliccare su “Dettaglio scheda” e accedere alla struttura prescelta per compilare gli eventuali dati mancanti prima di poter ottenere il CIN.

L’istanza telematica di richiesta del CIN è obbligatoriamente corredata di una dichiarazione sostitutiva, ai sensi degli articoli 46 e 47 del Testo Unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n. 445, attestante la rispondenza ai requisiti di sicurezza ai sensi del comma 7 dell’art. 13-ter del Decreto Anticipi, trattati nel seguente paragrafo, oltre a una serie di dati dell’unità immobiliare o della struttura di seguito elencate:

• Codice Identificativo Regionale (CIR); denominazione della struttura; indirizzo completo di CAP;

• Comune, Regione e Provincia; dati catastali completi: foglio, particella, subalterno e categoria;

• telefono e mail associate; capacità ricettiva: numero posti letto e numero di camere;

• SCIA: protocollo e data;

• Codice Macro categoria classificazione nazionale; Codice Categoria classificazione nazionale ed eventuale sottocategoria;

• Codice ISTAT: Regione, Provincia, Comune; stato attività;

• Codice ATECO: prevalente e secondario se presente.

  
  

Le tempistiche stabilite per la richiesta del CIN prevedono 30 giorni di tempo dalla attribuzione del codice identificativo regionale o provinciale; decorsi tali termini, salvo situazioni particolari, si è suscettibili di sanzione.

Attenzione! Nel caso in cui il titolare dell’attività non riesca a trovare la propria struttura tra quelle associate al proprio codice fiscale, il Ministero del Turismo consiglia di verificare di avere già ottemperato agli obblighi di registrazione eventualmente previsti dalle amministrazioni territoriali (banalmente, ad esempio, aver ottenuto prima il CIR; se nel territorio dove si esercita l’attività è previsto il codice identificativo regionale/ provinciale per la tipologia di struttura, è necessario infatti entrare prima in possesso del CIR e solo dopo questo passaggio diventa possibile richiedere il CIN).

Se, pur essendo in regola con i suddetti adempimenti, non si rinviene la struttura, è possibile segnalare tramite la piattaforma il mancato rinvenimento nella BDSR della suddetta struttura cliccando sul pulsante “segnala struttura mancante”.

L’accesso alla piattaforma per un titolare/gestore/delegato straniero

I soli titolari/gestori/delegati stranieri sprovvisti di un documento di identità italiano in corso di validità possono accedere alla piattaforma digitale BDSR tramite apposite credenziali fornite dal Ministero del Turismo (username e password), previa registrazione al link https:/bdsr.ministeroturismo. gov.it/registrazione-utente-straniero.

Attenzione! La registrazione alla BDSR da parte degli utenti stranieri non è istantanea in quanto richiede un processo di verifica da parte degli operatori del Ministero del Turismo.

Le credenziali e le istruzioni di accesso saranno inviate al richiedente tramite e-mail all’indirizzo fornito in fase di registrazione.

L’esibizione del CIN

Il Decreto Anticipi stabilisce anche che il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricettiva, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, e obbligatoriamente indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato, inclusi i portali online, anche noti come Online Travel Agency (OTA), tra cui i più diffusi Airbnb, Booking.com, Expedia ecc.

Nella sezione FAQ del portale BDSR viene specificato che considerando i limiti imposti da alcuni regolamenti condominiali in materia di affissioni, si ritiene possibile adempiere all’obbligo di esposizione anche mediante modalità alternative all’affissione di un cartello, purché sia assicurata idonea evidenza del CIN al pubblico e purché siano rispettati gli obblighi previsti dalle normative regionali e provinciali di settore e dall’articolo 109 del Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza.

La mancata ottemperanza delle disposizioni connesse al CIN comporta le seguenti sanzioni amministrative come previsto dal comma 9 dell’art. 13-ter del Decreto Anticipi: mancata richiesta del CIN: sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile; mancata esposizione o indicazione del CIN: sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione; mancanza dei dispositivi di sicurezza: sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.

Ricerca CIN

Qualsiasi cittadino può accertarsi che una struttura abbia ottenuto il CIN e/o verificare se il CIN esposto sia realmente esistente e attribuito alla struttura ricettiva che lo espone.

Per verificare il regolare ottemperamento agli obblighi di legge, tutti gli interessati possono ricercare il CIN desiderato tramite accesso alla piattaforma BDSR cliccando il tasto “ricerca CIN” nella pagina iniziale della piattaforma o recandosi alla pagina web https:/ bit.ly/4lq8cH5.

Comparsa la schermata di verifica l’interessato deve semplicemente inserire nell’apposito spazio il tasto CIN e flaggare la voce “non sono un robot”. Una volta cliccato sul tasto “cerca” il cittadino riceverà subito il risultato della ricerca.

Il CIN per l’attività di agriturismo

È invece sempre richiesta l’attribuzione del CIN nel caso in cui si svolga l’attività di agriturismo; e ciò anche quando la categoria di Agriturismo non sia contemplata all’interno delle normative regionali in materia di turismo (con la conseguenza che tale categoria sembrerebbe essere esclusa dall’alveo di applicazione dell’art. 13-ter, comma 1 del decreto legge n. 145/2023).

Questo perché l’obbligo del CIN ha la finalità della disciplina introdotta dal citato decreto legge n. 145/2023, ossia quella di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, la sicurezza del territorio e il contrasto a forme irregolari di ospitalità.

Requisiti di sicurezza

Il comma 7 dell’art. 13-ter del Decreto Anticipi, a decorrere dalla data del 2 novembre 2024, stabilisce l’obbligo per tutte le unità immobiliari a uso abitativo oggetto di locazione ai fini turistici, sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale, di dotarsi di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili.

Tali obblighi costituiscono un’importante misura volta a garantire la sicurezza degli ospiti e mette i proprietari o gestori delle strutture al riparo da spiacevoli incidenti o contenziosi.

I rilevatori di gas

I gas combustibili e il monossido di carbonio non sono la stessa cosa: i primi sono gas in grado di produrre calore attraverso la loro capacità di bruciare in atmosfera contenente ossigeno (come l’aria) e possono essere sia di origine naturale che non; il monossido di carbonio è un sottoprodotto della combustione incompleta di combustibili organici contenenti carbonio.

I rilevatori di gas combustibili servono a segnalare, tramite allarmi sonori e luminosi, concentrazioni pericolose di gas per il rischio connesso a incendi ed esplosioni oltre a quelli connessi all’inalazione. I principali gas che possono essere presenti in ambito domestico sono il metano e il GPL e in commercio esistono rilevatori monogas o multigas.

Per la corretta installazione è necessario per prima cosa stabilire la tipologia di gas da rilevare, poiché il rilevatore va installato dove si accumula il gas in caso di fuga: il metano tende ad accumularsi in prossimità del soffitto (è consigliata infatti l’installazione a una distanza tra i 20 e i 50 cm dal soffitto), mentre il GPL tende ad accumularsi in prossimità del pavimento (è consigliata infatti l’installazione a una distanza tra i 20 e i 50 cm dal pavimento).

I rilevatori di Monossido di Carbonio per essere in regola con la normativa devono riportare la dicitura EN 14604 e EN 50291, che rispettivamente si riferiscono alla certificazione europea del rilevatore di fumo e certificazione europea del monossido di carbonio, anche se quella per il fumo non viene espressamente citata nel Decreto Anticipi.

La certificazione EN 50291 (CEI EN 50291-1:201105 CEI 216-6), specifica del monossido di carbonio, assicura che l’allarme sonoro entrerà in azione entro 120 minuti se la concentrazione raggiunge i 30 ppm, tra 60 e 90 minuti a 50 ppm, e in 10-40 minuti a 100 ppm, segnalando per 3 minuti prima di una concentrazione di 300 ppm, producendo un suono di almeno 85 dB a una distanza di 3 metri.

La normativa tecnica UNI 11522 detta i criteri per la corretta installazione e manutenzione dei rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio.

In linea generale se ne consiglia l’installazione nei locali in cui è probabile la presenza del gas da rivelare, per esempio in cucina per la presenza di apparecchi di cottura, di riscaldamento e di produzione di acqua calda sanitaria o in locali con impianti particolarmente complessi.

Bisogna prestare molta attenzione a montare i rilevatori seguendo con cura le istruzioni del libretto d’installazione e conservare la documentazione attestante le certificazioni da mostrare in caso di controlli. Se si hanno dubbi sulla corretta installazione si consiglia di rivolgersi a un professionista qualificato che rilascerà un documento di conformità dell’installazione a regola d’arte.

I chiarimenti pubblicati dal Ministero del Turismo sulla banca dati delle strutture ricettive nella sezione delle FAQ forniscono informazioni utili in merito ai dispositivi e requisiti di sicurezza. Al punto 4.2 vengono fornite alcune indicazioni per l’esclusione dall’obbligo di dotazione dei dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio: “I locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio”.

In altre parole si fa presente che stabilire con certezza l’esclusione del rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio è piena responsabilità del proprietario o gestore della struttura, e che la non dotazione di impianto a gas significa che l’immobile non è dotato né di sistemi di cottura a gas né di sistemi di produzione di acqua calda sanitaria alimentati a gas.

I requisiti generali di sicurezza

Ricordiamo infine che gli immobili destinati a locazioni brevi o turistiche, qualora siano gestiti a livello imprenditoriale (con Partita IVA), devono anche rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla vigente normativa statale e regionale. In generale è quindi opportuno che i proprietari o gestori dell’attività controllino che tutti gli impianti presenti nell’unità immobiliare siano dotati di certificato di conformità alla regola d’arte, documento che per legge deve essere rilasciato dalla ditta installatrice al momento del collaudo dell’impianto.

Nel caso in cui non sia possibile reperire tali certificazioni, si consiglia di verificare la rispondenza degli impianti alla normativa vigente avvalendosi di un tecnico abilitato che rilascerà una Dichiarazione di Conformità (Di.Co.) dell’impianto esistente.

La presenza degli estintori

Per quanto riguarda la dotazione dell’estintore, la normativa di riferimento, ovvero il decreto 3 settembre 2021 – Criteri generali di progettazione, realizzazione ed esercizio della sicurezza antincendio.

per luoghi di lavoro, ai sensi dell’articolo 46, comma 3, lettera a), punti 1 e 2, del decreto legislativo 9 aprile 2008, n. 81. (21A06349), stabilisce che: “Per consentire la pronta estinzione di un principio di incendio, devono essere installati estintori di capacità estinguente minima non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri, in numero tale da garantire una distanza massima di raggiungimento pari a 30 m” e che: “Nei luoghi di lavoro al chiuso, nei confronti dei principi di incendio di classe A o classe B, è opportuno l’utilizzo di estintori a base d’acqua (estintori idrici).

Si fa presente che l’impiego di estintori a polvere in luoghi chiusi causa, generalmente, un’improvvisa riduzione della visibilità che potrebbe compromettere l’orientamento degli occupanti durante l’esodo in emergenza o altre operazioni di messa in sicurezza e, inoltre, che la polvere potrebbe causare irritazioni sulla pelle e sulle mucose degli occupanti.

I chiarimenti pubblicati dal Ministero del Turismo sulla banca dati delle strutture ricettive nella sezione delle FAQ forniscono ulteriori informazioni, ovvero: “Gli estintori portatili a norma di legge devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo. Deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano. […] Gli estintori devono essere controllati periodicamente, secondo le istruzioni contenute nella norma tecnica UNI 9994-1 e nel manuale d’uso e manutenzione rilasciato dal produttore dell’apparecchiatura”.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività per locazioni brevi ai fini turistici in forma imprenditoriale

Il comma 8 dell’articolo 13-ter del Decreto Anticipi, stabilisce l’obbligo di presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per chi esercita, direttamente o tramite intermediario, l’attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale o l’attività di locazione breve ai sensi dell’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017 n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96. Nel caso in cui l’attività sia esercitata tramite società, la SCIA deve essere presentata dal legale rappresentante.

L’obbligo di presentazione della SCIA è entrato in vigore il 2 novembre 2024, ovvero 60 giorni dopo la pubblicazione in «Gazzetta Ufficiale» dell’avviso relativo all’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale informatico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Si presume l’esercizio dell’attività in forma imprenditoriale quando un soggetto concede in locazione più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta, ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020 n. 178.

Esattamente come per le attività ricettive extralberghiere anche l’esercizio dell’attività di locazione per finalità turistiche o locazione breve in forma imprenditoriale, in assenza della SCIA, è punito con una sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, salvo diverse disposizioni regionali.

Tassazione

Andiamo ora a evidenziare le differenze di tassazione a seconda dei casi e della tipologia della struttura ricettiva.

LOCAZIONE BREVE Locazione breve utilizzando un immobile di proprietà

In caso di immobile di proprietà, trattandosi di un reddito fondiario, non si può dedurre nessun costo e si potrà scegliere se versare la Cedolare Secca sull’importo lordo del canone di locazione oppure l’IRPEF sul 95% del canone, portando in deduzione una quota forfettaria di costi pari al 5% dell’importo lordo.

Locazione breve utilizzando un immobile in locazione, comodato d’uso gratuito o usufrutto

In caso di immobile in locazione, comodato d’uso gratuito o usufrutto, trattandosi di sublocazione o locazione del comodatario/usufruttuario (redditi diversi), si può optare per la Cedolare Secca calcolata sul reddito lordo oppure dedurre il canone di locazione e le spese inerenti (tra le quali evidenziamo le commissioni dei portali OTA, le spese di pulizia e cambio biancheria, se giustificate da fattura intestata al titolare della locazione turistica) e versare l’IRPEF sulla differenza, cioè sul reddito al netto dei costi.

Attenzione! Se ci sono altri redditi assoggettati a IRPEF questi si cumuleranno al reddito della locazione turistica.

Nuova aliquota Cedolare Secca per le locazioni brevi

Il decreto legge 24 aprile 2017 n. 50 ha previsto che possano applicarsi le disposizioni in materia di “Cedolare Secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione breve che comprende servizi accessori (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del Wi-Fi).

Il comma 63 dell’art. 1 della Legge di Bilancio 2024 (legge 30 dicembre 2023 n. 213) ha recentemente modificato il decreto legge 24 aprile 2017 n. 50, introducendo alcune novità che riguardano l’aliquota dell’imposta sostitutiva (dovuta da chi sceglie il regime della Cedolare Secca per la tassazione dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve) e gli adempimenti a carico degli intermediari non residenti.

È stato così previsto l’aumento della Cedolare Secca dal 21% al 26%. La nuova aliquota si applicherà ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento, a partire dall’esercizio 2024.

Attenzione! L’aliquota rimane ridotta al 21% per una unità immobiliare, che sarà individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Rimane comunque inalterata la precedente disposizione secondo cui l’applicabilità della Cedolare Secca alle locazioni brevi è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre questa soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Ricordiamo che la Cedolare Secca è un’opzione, diventa dunque fondamentale effettuare un calcolo di convenienza fiscale in base alle nuove disposizioni e considerare individualmente se conviene sceglierla o meno.

Obbligo di trattenuta della ritenuta del 21% da parte dei portali online e rilascio della Certificazione Unica

I principali portali di prenotazioni online nelle loro comunicazioni istituzionali hanno fatto riferimento a questo nuovo obbligo di trattenuta della ritenuta previsto nella Legge di Bilancio 2024, quando in realtà questo obbligo decorreva già dal 2017, così come previsto dall’art. 4 del DL n. 50/2017. Infatti, in base all’art. 4, comma 4, del decreto legge 24 aprile 2017 n. 50 (regime fiscale delle locazioni brevi), l’obbligo della Certificazione Unica ricade in capo anche ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (agenzie immobiliari), nonché a quelli che gestiscono portali telematici (Airbnb, Booking ecc.) e ai Property Managers.

Questi soggetti, “qualora intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi” derivanti dai contratti di locazioni brevi, andranno considerati sostituti d’imposta. Contestualmente devono operare una ritenuta pari al 21% sull’ammontare degli incassi percepiti e certificare gli importi trattenuti con il modello “Certificazione Redditi – Locazioni Brevi”, indicando i dati relativi al contratto di locazione e alle ritenute fiscali effettuati.

I relativi versamenti, effettuati tramite modello F24 (utilizzando il codice tributo “1919”), devono essere indicati nel modello 770.

Qualora i soggetti di cui sopra non intervengano nel pagamento ma esercitino solamente attività di intermediazione “mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare”, secondo l’art. 4, commi 5 e 5-bis del decreto sopracitato, invece, non dovranno operare, riversare e certificare le ritenute ma basterà trasmettere il modello “Comunicazione Locazioni Brevi” entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

I due adempimenti sono infatti alternativi, come si evince dal punto 5 del Provvedimento Agenzia Entrate n. 132395/2017. A dimostrazione di ciò, da quest’anno i maggiori portali online OTA hanno predisposto le Certificazioni Uniche relative all’esercizio 2024 con l’indicazione dell’importo totale del corrispettivo lordo e della ritenuta trattenuta e versata.

Attività ricettiva extralberghiera in forma non imprenditoriale

In caso di attività ricettive extralberghiere svolte in forma non imprenditoriale, trattandosi di attività commerciale non esercitata abitualmente (redditi diversi), è possibile dedurre il canone di locazione e le spese strettamente inerenti l’attività (tra le quali le spese di pulizia e fornitura biancheria iniziali, se giustificate da fattura intestata al titolare) e versare l’IRPEF sulla differenza, cioè sul reddito al netto dei costi.

Attenzione! Non è concessa la possibilità di optare per l’applicazione della Cedolare Secca e se coesistono altri redditi assoggettati a IRPEF questi si cumuleranno al reddito dell’attività ricettiva.

Attività ricettiva extralberghiera in forma imprenditoriale

In caso di attività ricettive extralberghiere svolte in forma imprenditoriale, trattandosi di attività commerciale, si dovrà valutare la veste giuridica più idonea in base alle valutazioni di cui sopra e alla situazione personale del titolare; la tassazione varierà di conseguenza.

Si potrà dunque trattare di IRES in caso di società di capitali, di IRPEF in caso di ditte individuali o società di persone o di imposta sostitutiva (5% o 15%) in caso di ditta individuale in regime forfettario, oltre all’imposta regionale IRAP che varia da regione a regione.

Quando aprire la Partita IVA

NON esiste un momento migliore di un altro per aprire la Partita IVA, ma è una decisione da prendere in base alla propria situazione personale (e dell’immobile). “La Partita IVA non è un’alternativa ma una scelta!”.

Ma cosa succede nel caso di più di quattro immobili adibiti a locazione breve? In questo caso si è obbligati ad aprire la Partita IVA?

Nel caso in cui il limite dei quattro immobili venga superato, l’attività esercitata “si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile” (Legge di Bilancio 2021), ma non sono chiare le modalità attuative, soprattutto per il trattamento delle precedenti locazioni brevi turistiche già in essere e autorizzate dal Comune e dalla regione.

Si tratta di una presunzione legale assoluta, che non ammette dunque la prova contraria. Per quanto riguarda le leggi regionali, considerata la loro competenza esclusiva in materia di turismo, nulla è cambiato. È importante ricordare, però, che eventuali previsioni delle stesse leggi regionali in merito al numero di immobili destinati all’esercizio dell’attività non possono porre alcun vincolo in ambito fiscale.

Ad esempio nel Lazio, dove è possibile gestire fino a due alloggi a uso turistico, il nuovo limite diventerà irrilevante. Diversamente, nelle regioni la cui legge o regolamento non preveda limiti al numero di alloggi a uso turistico da poter gestire (ad esempio la Sardegna), ai fini fiscali varrà il nuovo limite di quattro immobili.

Con un numero di immobili destinati alla locazione breve superiore a quattro sorgerà quindi una presunzione di imprenditorialità, con conseguenze immediate in termini di imposte sui redditi e IVA. Basti pensare che non sarà più possibile applicare la Cedolare Secca sui redditi prodotti.

La norma però non ha previsto delle disposizioni o adempimenti particolari nel caso della presunzione di imprenditorialità “ex lege”, l’unica certezza sarà il conseguente obbligo di apertura della Partita IVA in capo al soggetto titolare dei redditi.

Un riferimento certo

Anche se questa previsione a livello nazionale avrà un impatto minimo, almeno adesso vi è un riferimento certo e “numerico”. Era infatti necessario individuare degli elementi idonei a tracciare il confine fra l’esercizio di mera locazione immobiliare occasionale (spesso turistica) e l’esercizio di una vera e propria attività commerciale.

I destinatari principali della nuova norma sono sicuramente i già titolari di locazioni brevi per più di quattro immobili nella stessa regione (dove è attualmente consentita la locazione turistica senza limiti), mentre sono rari i casi di soggetti che abbiano più di quattro immobili, in diverse regioni, adibiti a locazione breve.

Soprattutto per i primi attendiamo dunque chiarimenti per quanto riguarda gli adempimenti da adottare “nella pratica” per il passaggio alla gestione imprenditoriale, considerato che fino a oggi questi contribuenti non avevano mai pensato ad aprire una Partita IVA o a impostare diversamente la propria gestione.

I passi necessari per l’apertura di un’attività imprenditoriale in ogni caso sono: apertura Partita IVA presso Agenzia delle Entrate; iscrizione presso Camera di Commercio; inizio attività presso Camera di Commercio (dopo aver presentato la SCIA di inizio attività al proprio Comune o regione) presso la sede o unità locale; iscrizione INPS gestione commercianti.

Attenzione! Qualsiasi eventuale modifica riguardante la denominazione, la natura giuridica, la modifica della sede legale o del legale rappresentante della persona giuridica presente nel Registro Imprese dovrà essere preventivamente comunicata alla Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura.

Le modifiche effettuate verranno recepite dalla Pubblica Amministrazione del luogo ove viene aperta la Partita IVA in via automatica, fatto questo sarà quindi possibile presentare la nuova segnalazione di modifica dopo alcuni giorni lavorativi (si possono calcolare circa 5 giorni) dalla comunicazione alla C.C.I.A.A.

Attenzione! Chi si iscrive nel 2025 per la prima volta all’INPS gestione commercianti o artigiani potrà richiedere la riduzione del 50% dei previsti contributi.

La riduzione INPS 50% vale per i primi 36 mesi di attività ed è riservata a titolari di reddito d’impresa, collaboratori familiari e soci di società di persone o capitali che si iscrivono nel 2025 per la prima volta alla gestione commercianti o artigiani.

Sono esclusi: i soggetti già iscritti in passato che si iscrivono nuovamente nel 2025 alla gestione artigiani o commercianti; i soggetti professionisti iscritti alla gestione separata INPS.

La riduzione del 50% vale sui contributi previdenziali dovuti, sia fissi che in percentuale (vedi Affittacamere) ed è alternativa ad altre misure agevolative, come la riduzione del 35% riservata al regime forfettario.

Le possibilità di subentro nelle attività ricettive imprenditoriali

Mentre nelle attività ricettive non imprenditoriali non è possibile alcun subentro, stante il fatto che il titolare della attività è una persona fisica, è sempre possibile il subentro nelle attività ricettive gestite in forma imprenditoriale.

Tra le cause di subentro abbiamo: la cessione d’azienda; il contratto di affitto d’azienda; il contratto di affitto di ramo d’azienda; mortis causa; la fusione/scissione societaria (con cambio di Partita IVA).

Chiaramente nel caso di subentro occorre presentare una nuova segnalazione di inizio attività.

Il regime forfettario

Il regime forfettario, di cui all’art. 1, commi da 54 a 89 della L. 190/2014, può sembrare spesso conveniente per la maggior parte dei contribuenti con Partita IVA individuale. Infatti, oltre all’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’IRPEF, addizionali regionali e comunali e IRAP, l’adesione a questo regime comporta anche notevoli semplificazioni in materia di adempimenti contabili, e soprattutto ai fini IVA. Ma non sempre è così.

È sempre opportuno, infatti, valutare approfonditamente il singolo caso.

Va evidenziato come possano intervenire nella valutazione di convenienza ulteriori elementi da non sottovalutare, come detrazioni fiscali, anno di inizio attività oppure ulteriori redditi non assoggettati al regime dalla Partita IVA. Oltretutto, dovrà tenersi conto dei requisiti e delle cause di esclusione dal regime.

Requisiti…

Limite di ricavi o compensi percepiti, ragguagliati ad anno, di 85.000 euro; se si esercitano più attività, caratterizzate da codici Ateco differenti, occorre considerare la somma dei ricavi e dei compensi relativi alle diverse attività esercitate.

Attenzione! Se si dovesse superare il limite di 85.000 euro andando oltre i 100.000 euro di ricavi/ compensi, il regime forfettario non sarà più applicabile dallo stesso anno in cui quella soglia è stata superata e, oltretutto, sarà dovuta l’IVA a partire dalle operazioni effettuate che determinano lo sforamento del tetto dei suddetti 85.000 euro.

Limite di 20.000 euro lordi per spese riguardanti il lavoro accessorio, spese per lavoratori dipendenti e compensi a collaboratori, anche a progetto (comprese le somme erogate come utili da partecipazione agli associati con apporto costituito da solo lavoro e quelle corrisposte per le prestazioni di lavoro rese dall’imprenditore o dai suoi familiari).

Cause di esclusione: soggetti che si avvalgono di regimi speciali ai fini IVA o di regimi forfettari di determinazione del reddito; soggetti non residenti (a eccezione di coloro che risiedono in uno degli Stati membri dell’Unione europea o in uno Stato aderente all’Accordo sullo Spazio economico europeo che assicuri un adeguato scambio di informazioni e che producono in Italia almeno il 75% del reddito complessivamente realizzato); soggetti che effettuano, in via esclusiva o prevalente, operazioni di cessione di fabbricati o porzioni di fabbricato, di terreni edificabili o di mezzi di trasporto nuovi; soggetti con redditi da lavoro dipendente e assimilati (artt. 49 e 50 del TUIR) percepiti nell’anno di imposta precedente superiori a € 35.000 (soglia innalzata attualmente da € 30.000 a € 35.000 solo per il 2025), tranne nel caso in cui il rapporto di lavoro dipendente sia cessato nell’anno precedente; le persone fisiche la cui attività sia esercitata prevalentemente nei confronti di datori di lavoro con i quali sono in corso rapporti di lavoro o erano intercorsi rapporti di lavoro nei due precedenti periodi d’imposta, ovvero nei confronti di soggetti direttamente o indirettamente riconducibili a tali datori di lavoro.

Altre cause di esclusione dal regime forfettario

Il regime forfettario viene inoltre precluso se, contemporaneamente all’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni, si detengano partecipazioni in società di persone, associazioni o imprese familiari (art. 5 del TUIR) o partecipazioni di controllo (diretto o indiretto) in società di capitali o associazioni in partecipazione, che esercitano attività economiche direttamente o indirettamente riconducibili a quelle svolte dal titolare di Partita IVA in regime forfettario.

Ai fini della verifica dell’attività andrà inoltre considerata anche la presenza di eventuali rapporti di lavoro tra società e il contribuente stesso in regime forfettario.

Vengono esclusi infatti dal regime tutti quei soggetti che nell’ambito del regime agevolato emettono fattura nei confronti di soggetti terzi con i quali sussiste un rapporto diretto. Si pensi, ad esempio, alla fatturazione di prestazione di servizi o compensi in qualità di amministratore da parte del soggetto forfettario nei confronti della medesima società da lui stesso controllata. Scenario assai ricorrente.

Sono esclusi inoltre dal regime agevolato tutti quei soggetti che abbiano instaurato nei due anni

precedenti all’ingresso nel regime, un rapporto di lavoro dipendente, direttamente o indirettamente riconducibile al committente principale verso cui fatturano.

La persistenza di un rapporto di collaborazione prevalente del soggetto forfettario nei confronti del “ex” datore di lavoro, fa presumere che l’adesione al regime forfettario possa mascherare in vero un rapporto di lavoro dipendente fiscalmente più vantaggioso.

È fatta eccezione per i soggetti che iniziano una nuova attività dopo aver svolto il periodo di pratica obbligatoria ai fini dell’esercizio di arti o professioni.

Specifichiamo che in questi due ultimi casi la verifica deve essere effettuata con riferimento all’anno di applicazione del regime.

Attenzione! Il regime forfettario cessa di avere applicazione a partire dall’anno successivo a quello in cui viene meno anche uno solo dei requisiti di accesso oppure si verifica una delle cause di esclusione.

Dal punto di vista della tassazione, il regime forfettario prevede l’applicazione di un coefficiente di redditività, stabilito per ogni categoria di attività (ad esempio, il 40% per le attività ricettive extralberghiere) sui compensi percepiti per determinare il reddito al quale sarà applicata un’imposta sostitutiva del 15%.

Per chi avvia una nuova attività, è possibile usufruire di un’aliquota ridotta al 5% per i primi cinque anni, a condizione che: non sia stata svolta un’attività simile nei tre anni precedenti; l’attività non costituisca prosecuzione di un lavoro dipendente o autonomo (tranne i casi di tirocinio obbligatorio); nel caso di subentro in un’attività già avviata da altri, i ricavi pregressi non superino i limiti del regime.

Nuovi codici ATECO 2025

La nuova classificazione ATECO 2025, definita grazie all’attività di revisione di quella precedentemente vigente (ATECO 2007 aggiornamento 2022) è in vigore dal 1° gennaio 2025 («Gazzetta Ufficiale» n. 302 del 27 dicembre 2024) ma adottata operativamente dal 1° aprile 2025 da ISTAT, sistema camerale e sistema fiscale.

Ricordiamo che ATECO è la classificazione delle attività economiche adottata dall’ISTAT per finalità statistiche, cioè per la produzione e la diffusione di dati statistici ufficiali. A livello nazionale, la classificazione è utilizzata anche per altre finalità di natura amministrativa (fiscali ecc.).

Le attività economiche sono raggruppate in sezioni, divisioni, gruppi, classi, categorie e sottocategorie. È stata elaborata anche una tabella di riclassificazione tra le due classificazioni, disponibile sul sito dell’ISTAT, per semplificare il processo di transizione.

Settore Turismo Divisione 55: Servizi di alloggio

La Divisione 55 della nuova classificazione ATECO 2025 ha subito diverse modifiche, con il fine di rappresentare più accuratamente l’evoluzione del settore turistico ricettivo, e si articola in diverse classi:

55.10 – Servizi di alloggio di alberghi e simili: include servizi di alberghi, resort, motel, condhotel e pensioni.

55.20 – Servizi di alloggio per vacanze e altri soggiorni di breve durata: include servizi di ostelli, rifugi di montagna, case religiose di ospitalità, Bed & Breakfast, case e appartamenti per vacanze, aziende agricole e ittiche. Per soggiorni di breve durata si considerano quelli compresi per un periodo inferiore a un anno.

55.30 – Servizi di aree di campeggio e aree attrezzate per veicoli ricreazionali: include servizi di campeggi, villaggi turistici, alloggi glamping, aree attrezzate per caravan e roulotte, marina resort.

55.40 – Attività di servizi di intermediazione per servizi di alloggio: include le attività di intermediazione per servizi di alloggio, che possono essere svolte su piattaforme digitali o attraverso canali non digitali (telefonici, postali ecc.). Non vengono più differenziate quindi le attività svolte con modalità digitali e tradizionali.

55.90 – Altri servizi di alloggio: include servizi di alloggio in case e appartamenti di breve durata per motivi non di vacanza, alloggi o pensionati per studenti o lavoratori, alloggi per studenti di breve durata. Per soggiorni di breve durata si considerano quelli compresi per un periodo inferiore a un anno.

Principali novità per il settore Turismo

La classificazione dei servizi di alloggio o locazione in case e appartamenti viene stabilita in base alle nuove regole stabilite a livello europeo e internazionale: in caso di breve durata (soggiorno inferiore a un anno) il servizio andrà considerato nella divisione 55, mentre in caso di lunga durata (soggiorno superiore a un anno) nella divisione 68, dedicata alle attività immobiliari.

Per quanto riguarda i servizi di alloggio di breve durata (ovvero per un periodo inferiore a un anno), la differenza tra la classe 55.20 e 55.90 si basa invece sulla finalità del soggiorno: i soggiorni con finalità Holiday (per motivi di vacanza) rientrano nella classe 55.20 mentre quelli con finalità non Holiday (per motivi non di vacanza) rientrano nella classe 55.90.

Sono stati introdotti nuovi codici ATECO specifici per alcune particolari tipologie di alloggi: ad esempio, il codice 55.30.02 per gli alloggi glamping (servizi di lusso eco-sostenibili con alloggi all’interno delle aree adibite a campeggio) e il 55.30.04 per i marina resort (strutture dedicate al pernottamento nelle imbarcazioni della struttura ricettiva ormeggiate in aree attrezzate per la nautica).

Con la vecchia classificazione le principali attività ricettive extralberghiere (Bed & Breakfast, Case vacanze e Affittacamere) erano incluse in un unico codice ATECO, il 55.20.51.

Dal 2025, grazie al nuovo codice ATECO 55.20.41, l’attività di Bed & Breakfast viene ora separata dall’attività di Case e appartamenti per vacanze e da quella di Affittacamere, che utilizzano invece il codice 55.20.42, dedicato anche alla nuova attività di Locazione Turistica imprenditoriale (prevista dal comma 8 dell’articolo 13-ter del Decreto Anticipi).

Il codice 55.20.51 è ora indicato per le attività di agriturismo, che prima utilizzavano il 55.20.52.

Per quanto riguarda il Property manager il codice ATECO più adatto è sicuramente il nuovo 68.32.01 (Gestione di beni immobili per conto terzi), che include anche l’attività di property management in ambito turistico, cioè gestione di beni immobili o di alloggi per soggiorni di breve durata o a breve termine (meno di un anno) per visitatori e altri viaggiatori.

Le attività di property management, quando svolte su immobili di proprietà altrui, si configurano come attività di supporto proprio perché svolte per conto terzi. La classe 68.32 è infatti dedicata alle attività di supporto afferenti alla divisione 68.

Adempimenti fiscali e Camera di Commercio

Per le finalità fiscali, tutti gli operatori IVA saranno tenuti a utilizzare i codici attività indicati nella nuova classificazione ATECO 2025 negli atti e nelle dichiarazioni da presentare all’Agenzia delle Entrate (dichiarazioni IVA, dei redditi, IRAP, ISA ecc.).

Il processo di riclassificazione sarà eseguito d’ufficio e le imprese interessate saranno informate dell’avvenuto aggiornamento tramite gli strumenti digitali messi a disposizione dalla propria Camera di Commercio. Per una transizione graduale alla nuova classificazione, la visura camerale dell’impresa riporterà per un periodo transitorio sia i nuovi codici ATECO sia quelli precedenti.

Se il contribuente è iscritto nel Registro delle Imprese delle Camere di Commercio, la comunicazione di variazione potrà essere effettuata con la Comunicazione Unica (ComUnica) messa a disposizione da Unioncamere oppure con il portale “Rettifica ATECO 2025”. Il nuovo portale sarà disponibile fino al 30 novembre 2025 e potrà essere utilizzato sia dai legali rappresentanti che dagli intermediari, ma la firma digitale della richiesta deve essere apposta in ogni caso dal legale rappresentante.

Se il contribuente non è iscritto al Registro delle Imprese delle Camere di Commercio, dovrà invece utilizzare uno dei modelli pubblicati dell’Agenzia delle Entrate:

• Modello AA7/10 per società, enti, associazioni; Modello AA9/12 per imprese individuali, lavoratori autonomi, artisti e professionisti;

• Modello AA5/6 per enti non commerciali, associazioni;

• Modello ANR/3 per l’identificazione diretta ai fini IVA di soggetto non residente.

  
  

Regime forfettario e variazione codice ATECO

In caso di variazione del codice ATECO (specialmente con modifica sezione o divisione), i contribuenti in regime forfettario devono porre attenzione in particolare a due aspetti: valutare eventuale variazione del coefficiente di redditività; controllare che non si rientri nella causa di esclusione dal regime quando l’attività svolta dalla Srl (“controllata” direttamente o indirettamente) sia riconducibile a quella esercitata dal socio con la propria Partita IVA individuale.

La direttiva europea DAC7

La direttiva (UE) 2021/514 (cosiddetta DAC7), recepita in Italia con il decreto legislativo 1° marzo 2023 n. 32, impone ai gestori di piattaforme digitali (inclusi i portali OTA) specifici obblighi di comunicazione all’Agenzia delle Entrate. In particolare, il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 20 novembre 2023 stabilisce che i gestori di piattaforma devono trasmettere le informazioni richieste (anagrafiche, reddituali e relative agli immobili) entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello di riferimento.

Le informazioni da comunicare sono dettagliate all’articolo 11 del decreto legislativo 1° marzo 2023 n. 32, e comprendono: dati identificativi del gestore della piattaforma; dati identificativi dei venditori (proprietari o property manager che offrono servizi di alloggio nei loro immobili tramite la piattaforma); informazioni finanziarie (corrispettivi versati, commissioni e imposte trattenute ecc.); dati relativi agli immobili (indirizzo, dati catastali, numero di contratti e giorni di locazione ecc.).

La comunicazione avviene all’Agenzia delle Entrate, che poi provvede allo scambio automatico di tali informazioni con le autorità competenti degli altri Stati membri UE.

Contratti di locazione applicabili

In caso di immobile in locazione, quale tipologia di contratto devo stipulare con il proprietario delle mura?

Questo è un altro elemento importantissimo da valutare prima di cominciare ad avviare la propria attività extralberghiera, in quanto non tutte le attività possono essere svolte con i classici contratti di locazione a uso abitativo.

Occorre fare riferimento anche in questo caso a quanto approvato nell’apposito regolamento regionale. Ma in via generale abbiamo che: in caso di locazione breve turistica è possibile stipulare con il proprietario delle mura un contratto a uso abitativo a canone libero, della durata rispettivamente di quattro anni, rinnovabile di altri quattro; in caso di attività imprenditoriale è richiesto, obbligatoriamente, un contratto ad uso commerciale, di anni sei, rinnovabile per ulteriori sei, o in caso di struttura alberghiera, contratto per fabbricato strumentale alberghiero della durata di anni nove, rinnovabile di ulteriori nove.

Condominio

Concludiamo questo dossier dedicato alle attività di accoglienza con un ultimo elemento, certamente da non tralasciare.

Nel caso di immobile facente parte di un condominio è necessaria la verifica del relativo “regolamento di condominio”, perché nel caso in cui sia previsto un esplicito divieto per le attività ricettive turistiche, l’unica opzione attuabile sarebbe la possibilità di richiedere un’autorizzazione per locazione breve ai fini turistici, e nessun altro tipo di autorizzazione.

Di fatto la locazione breve è disciplinata al pari di una normale locazione di immobile, e pertanto, in tale ipotesi, appare assai complicato che tale attività possa essere negata dal regolamento di condominio vigente.

Rimane quindi di fondamentale importanza visionare il “regolamento di condominio” previa richiesta di qualsivoglia autorizzazione all’autorità competente, anche nel caso in cui l’immobile rispecchi le caratteristiche richieste.

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