Quanto è bello il Brandeburgo!

Dove vale la pena vivere nei dintorni.

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Senza un solo cambio, il viaggio con la Regionalbahn va dalla Stazione Centrale di Berlino a Vorsdorf-Foreststadt. Durata: poco meno di un'ora. A dieci minuti a piedi, il Gruppo Immobiliare Svedese Catella sta trasformando le storiche caserme in appartamenti in affitto.

C'è molto verde qui, a sud della capitale nel distretto di Brandeburgo di Teltov-fiammingo. Catella ha già risanato tre caserme, sul sito a lungo utilizzato per scopi militari-sono ora occupate, altre due dovrebbero essere affittate all'inizio del 2026. I corridoi dei vecchi edifici sono ampi, gli appartamenti sono luminosi, le altezze dei piani vanno da 3,20 a 3,80 metri.

Gli affitti dovrebbero iniziare a dieci Euro al metro quadrato (netto, freddo), ben al di sotto della maggior parte degli affitti di nuovi contratti a Berlino, che secondo la società di servizi immobiliari CBRE nel 2024 erano in media 15,79 Euro. Tutti questi fattori attraggono gli inquilini - secondo Catella, anche "sempre più berlinesi che apprezzano l'ambiente verde e i buoni collegamenti con Berlino".

Villaggio dei desideri-città della foresta non fa eccezione. L'area circostante di Berlino è stata a lungo popolare tra gli inquilini e gli acquirenti di immobili, soprattutto se c'è un buon accesso al trasporto pubblico locale (Trasporto Pubblico). Gli affitti e i prezzi degli immobili nella capitale sono alti, L'offerta è piccola. Chi vuole affittare o acquistare un appartamento ha spesso maggiori possibilità nelle zone circostanti.

Sulla base dei dati esclusivi del broker di Poll Immobilien e Dell'Istituto economico UTI per conto di Postbank, il Handelsblatt mostra quali luoghi del Brandeburgo sono attualmente particolarmente attraenti per acquirenti e pendolari. L'attenzione è rivolta agli immobili esistenti.

I prezzi delle case più convenienti attirano gli acquirenti

Von Poll Immobilien ha analizzato i prezzi di acquisto per condomini e case unifamiliari e bifamiliari nelle contee del Brandeburgo nella prima metà del 2025 che confinano direttamente con Berlino – anche nella capitale del Brandeburgo, Potsdam.

Per la stessa Berlino, Von Poll indica un prezzo medio di 5.527 Euro al metro quadrato nello stock. Ciò rappresenta un leggero aumento dello 0,9% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. A Teltov-fiammingo, la contea in cui Catella sta ristrutturando le caserme, il prezzo medio di acquisto è di 3119 Euro al metro quadrato.

Qui, rispetto alla prima metà del 2024, i prezzi sono addirittura scesi dell ' 1,9%.

L'analisi mostra che nei primi sei mesi del 2025, il prezzo medio di acquisto nelle nove contee studiate, inclusa Potsdam, è leggermente aumentato rispetto allo scorso anno da 3.578 a 3.610 Euro. Nella contea di o-Spree, che si estende fino al confine polacco, il prezzo al metro quadrato nello stock è inferiore a 3.000 Euro.

L'Ufficio del broker di Poll per Potsdam e Vinder è a capo di Andreas Guthling. Segnala una "domanda notevolmente più forte di condomini più piccoli e case unifamiliari fino a 600.000 Euro"– anche al di sopra di questa soglia di prezzo in luoghi particolarmente richiesti.

Anche il direttore di Von Poll a Kleinmachnov, Cinbeek, riferisce di un "notevole aumento del piacere di acquisto". Cita i prezzi delle case più convenienti, le aree di proprietà più generose e i modelli di lavoro più flessibili come ragioni principali. Enrico Baumgarten, responsabile di Nauen, afferma: "il trasferimento da Berlino continua, soprattutto le famiglie con bambini cercano una casa.“

Secondo Baumgarten, i potenziali acquirenti prestano sempre più attenzione allo stato energetico della proprietà.

Tuttavia, una posizione tranquilla e un ambiente vicino alla natura sono ancora i criteri principali nella ricerca di immobili, combinati con un buon collegamento. "Le case ben posizionate ed energeticamente moderne vendono più velocemente", conferma Petra Haseloff, che dirige l'ufficio di Murlitz e Barnim. Per gli oggetti più vecchi senza un buon collegamento, la durata della commercializzazione si allungherebbe.

L'infrastruttura di trasporto rimane un criterio centrale per le parti interessate e, di conseguenza, anche per gli sviluppatori di progetti è fondamentale se investire nel risanamento o nella costruzione di abitazioni.

I costi dei pendolari spesso riducono i risparmi

Un esempio è il progetto "Mein Beelitz", raggiungibile a piedi dalla stazione regionale di Beelitz-Stadt, direttamente su un'area protetta del paesaggio. "La vicinanza alla stazione è stata fondamentale per me per acquistare il terreno", riferisce Rolf Lechner, Direttivo di esperti immobiliari-AG. La loro filiale, la Berliner First Home Residenzbau GmbH, sviluppa il quartiere per circa 360 persone. Beelitz-Stadt è raggiungibile in 50 minuti dalla Stazione Centrale di Berlino.

Nel 2023 è iniziata qui la costruzione di case unifamiliari e bifamiliari, alcune delle quali sono già di provenienza. Sono inoltre previste 20 case a schiera, ciascuna con circa 85 metri quadrati di superficie abitabile, da commercializzare ad un prezzo possibilmente inferiore a 400.000 Euro.

È chiaro: chi si trasferisce nei dintorni e lavora a Berlino deve fare il pendolare e pagare più soldi per i biglietti del treno, il carburante o la corrente di carica. I risparmi sul prezzo degli immobili vengono così nuovamente consumati. Inoltre, il dispendio di tempo non è trascurabile.

Quali siti Nell'area circostante di Berlino offrono il miglior rapporto, l'Istituto Economico Mondiale di Amburgo (UTI) ha studiato per conto di Postbank. I calcoli del modello mettono in relazione il vantaggio del prezzo di acquisto con il costo annuale del pendolarismo e calcolano quando il vantaggio del costo viene consumato.

Anche la vista di Ludovico potrebbe valerne la pena.

Gli economisti hanno confrontato ciascuno l'acquisto di un appartamento medio costoso di 70 metri quadrati e di un appartamento di 120 metri quadrati per uso personale a Berlino con l'acquisto di un appartamento della stessa dimensione nella campagna circostante. Sono stati selezionati Potsdam e le località più grandi delle otto contee di Barnim, Dahmespreevald, Havelland, Markischoderland, Oberhavel, Oder-Spree, Potsdam-Mittelmark e Teltovflaming. In totale, gli statistici hanno analizzato 34 città e comuni Nell'area circostante di Berlino.

Poiché gli immobili in località convenientemente situate sono per lo più più costosi, sono stati calcolati con un sovrapprezzo del 20% sul prezzo medio della rispettiva Contea.

Come negli anni precedenti, la città di Bernau, a circa 30 chilometri di distanza, è particolarmente attraente. Con un appartamento di 70 metri quadrati vale: chi non può lavorare da casa e si reca sul posto di lavoro cinque giorni alla settimana in autobus e treno, ha esaurito il vantaggio del prezzo di acquisto rispetto a Berlino dopo 34 anni. Chi usa L'Auto, il vantaggio si riduce a 12,4 anni.

Anche la vista di Ludovico potrebbe valerne la pena. Lì, un condominio per metro quadrato con un sovrapprezzo del 20% costa in media 3.699 Euro, ovvero circa 2.044 Euro in meno rispetto a Berlino, afferma L'analisi. "Fino a quando questo vantaggio di prezzo non sarà consumato dal pendolarismo con i mezzi pubblici, passeranno 29,1 anni.“

Per tutte le altre città considerate, il vantaggio di prezzo si esaurisce in meno di 25 anni. Nel 2024, La Foresta di cinghiali e il Lago Falkensee ne facevano ancora parte. Nel complesso, i dati mostrano: L'acquisto di immobili rimane generalmente più economico nelle aree circostanti, ma il vantaggio di prezzo determinato scade più rapidamente rispetto agli anni precedenti.

Gli automobilisti sono svantaggiati a causa dell'elevato costo del carburante

Per gli automobilisti, non vale la pena trasferirsi in nessuna delle città considerate, pensano gli esperti. È vero che puoi raggiungere la Stazione Centrale di Berlino più velocemente in auto da undici comuni della regione circostante che con i mezzi pubblici, ma il risparmio di tempo non può compensare gli alti costi di mobilità. Dopo Bernau e Louissfelde, gli automobilisti impiegano quasi il doppio della lunghezza degli utenti dei trasporti pubblici dalla Stazione Centrale di Berlino.

Manuel Beermann, responsabile della gestione dei prodotti immobiliari presso la Postbank, consiglia un'analisi accurata: "chi pianifica un acquisto di immobili nei dintorni, oltre ai prezzi al metro quadrato convenienti, dovrebbe pianificare anche i costi di viaggio e il tempo necessario – il calcolatore dei costi di pendolarismo fornisce la panoramica.“

Inoltre, anche le preferenze personali, la posizione individuale degli asili nido e della stazione ferroviaria e l'arredamento dell'appartamento hanno avuto un ruolo, afferma Beermann.

L'analisi mostra che potrebbero esserci vantaggi di prezzo, soprattutto per gli appartamenti più grandi. Beermann osserva: "in alcune contee, il vantaggio del prezzo di acquisto per i condomini più grandi dura così a lungo che vale la pena acquistarlo per le famiglie più giovani."Ciò vale anche se un membro della famiglia si reca nella grande città per cinque giorni lavorativi durante l'intera vita lavorativa.

Pertanto, Bernau occupa anche il primo posto nella fattura del modello quando acquista un appartamento con 120 metri quadrati e un pendolare per famiglia. Anche chi si reca a Berlino ogni giorno in autobus e treno beneficia quindi di prezzi immobiliari più convenienti per ben 58 anni. Se un membro della famiglia lavora in ufficio per due giorni lavorativi, il periodo aumenta a ben 90 anni.