Saldo IMU per il 2025

Come pagare, chi non deve farlo e qual è la situazione in seguito alla sentenza della Consulta che prevede l’esenzione dell’IMU per entrambi i coniugi con doppia residenza; i possibili rimborsi.

COMMERCIALISTA

5 dicembre 2025

A cura della redazione

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Èconfermato in scadenza al prossimo 16 dicembre il pagamento del saldo IMU – Imposta Municipale Unica per l’anno di imposta 2025. Ricordiamo infatti che, a differenza delle altre imposte, l’IMU si paga nell’anno corrente e non per l’anno precedente, come per esempio nel caso della tassazione sulle persone fisiche da versarsi nell’anno 2025 per l’anno 2024.

La situazione di partenza

Ricordiamo che la disciplina IMU vigente prevede il versamento dell’acconto entro la data del 16 giugno sulla base del 50% di quanto versato nell’anno precedente, tenuto bene a mente che il contribuente dovrà versare il saldo di quanto dovuto conguagliando le eventuali somme entro il 16 dicembre.

A questo fine, i Comuni, entro la data del 14 ottobre, erano tenuti alla trasmissione, mediante inserimento nel Portale del federalismo fiscale, della delibera di approvazione delle aliquote e dei regolamenti in vigore per l’anno di imposta 2025. Successivamente, ed entro il 28 ottobre, il MEF ha provveduto alla pubblicazione di tale delibere sul sito internet www.finanze.gov.it, ove sono tutte consultabili.

Una data limite

Evidenziamo che tale termine di pubblicazione costituisce condizione essenziale alla efficacia del regolamento per l’anno di imposta in corso, pertanto in assenza di pubblicazione, le aliquote e il regolamento applicabili per l’anno di imposta 2025 si ritengono essere quelli applicabili per l’anno di imposta 2024, ovvero dell’anno precedente, in assenza anche nell’anno precedente, si fa riferimento all’ultimo regolamento pubblicato.

Un meccanismo ormai consolidato

È evidente che il contribuente a giugno, cioè alla data di scadenza dell’acconto, non poteva essere in grado di versare le somme secondo il nuovo regolamento in vigore per l’anno 2025. A tal proposito la norma prevede, ormai in modo consolidato, che l’anticipo sia versato sulla base di quanto versato l’anno precedente per poi procedere alle operazioni di conguaglio alla data del 16 dicembre.

Confermate le esenzioni all’imposta

Per l’anno 2025 non ci sono state modifiche alla norma in tema di esenzioni in relazione all’abitazione principale, rimangono quindi confermate le esenzioni già in essere per il 2024.

Nel dettaglio, sono esenti dal pagamento dell’imposta le abitazioni ricadenti della categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7 se adibite ad abitazione principale dal titolare del diritto reale sull’abitazione, e pertanto da proprietari e usufruttuari, titolari di diritto di abitazione o in caso di abitazione assegnata al coniuge che la adibisce ad abitazione principale.

È inoltre confermato l’abbattimento dell’imposta del 50% in caso di immobile concesso in uso gratuito, con apposito contratto di comodato registrato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, in favore di genitori o figli.

L’aliquota base

Rimane fissata per l’anno 2025 all’8,60 per mille l’aliquota base dell’imposta. Sarà poi a discrezione del singolo Comune, sulla base delle proprie esigenze, aumentare fino a 0,28 punti percentuali, raggiungendo il massimo previsto con l’applicazione di un’aliquota unica fissata all’11,40 per mille, oppure in senso opposto, approvare la sua graduale riduzione, fino anche a deliberare un totale azzeramento dell’imposta.

Casi particolari da tenere presente

Tenuto bene a mente quanto premesso, il contribuente a giugno si trova a versare le somme sulla base della situazione dei propri immobili come nell’anno precedente, poi a dicembre deve provvedere al corretto conteggio di quanto dovuto, e quindi a conguagliare gli importi dovuti.

Ricordiamo però che è nelle possibilità del contribuente, in sede del versamento dell’acconto dell’imposta, tenere conto delle seguenti casistiche, e quindi versare importi differenti:

1. Cessione di immobile nel corso dell’anno 2024 In tale evenienza, seppur la cessione dell’immobile sia avvenuta nell’anno 2024, e pertanto non ci sarebbe presupposto impositivo nell’anno 2025, il contribuente sarebbe comunque tenuto al versamento dell’imposta in acconto, cosi come conteggiata nell’anno 2024, ma al fine di scongiurare un inutile aggravio di oneri a carico del contribuente, oltre che un successivo lavoro a carico delle amministrazioni in tema di un eventuale rimborso, deve ritenersi applicabile la soluzione che tenga conto del versamento dell’imposta sulla base della reale situazione al momento del versamento.

2. Acquisto di immobile nel corso del primo semestre del 2025

In tale situazione, il criterio stabilito per l’applicazione dell’IMU prevede che nel caso di acquisto di un immobile durante il primo semestre 2025, il contribuente in sede di versamento dell’acconto, in data 16 giugno, non sarà tenuto al versamento di alcuna somma in riferimento a tale nuovo immobile acquistato.

Tuttavia, sembra doveroso evidenziare che in caso di acquisto di un nuovo immobile durante il primo semestre 2025, il contribuente, in sede di versamento dell’acconto alla data del 16 giungo, tenendo conto dell’aliquota fissata dal Comune di appartenenza per l’anno 2024, possa provvedere al versamento contestuale della quota parte riferita all’immobile acquisto, tenuto bene a mente i giorni di possesso dello stesso dal giorno dell’acquisto e fino al giorno del versamento dell’imposta.

3. Cessione e contemporaneo acquisto di un immobile nelle annualità 2024 e 2025 Nell’ipotesi di vendita di un immobile nell’anno 2024 con acquisto di un altro immobile nell’anno 2025, il contribuente dovrà scegliere le modalità di versamento dell’acconto sulla base di quanto su evidenziato.

Pertanto, potrà scegliere se:

 versare l’acconto sulla base della norma a oggi in vigore, e quindi calcolare l’acconto dell’imposta sulla base di quanto versato complessivamente nell’anno 2024, senza tenere conto della cessione dell’immobile nell’anno 2024 ne tanto meno dell’acquisto nell’anno 2025. Provvederà poi al calcolo a saldo dell’imposta nel mese di dicembre;

 versare l’acconto tenendo a mente i giorni di possesso del nuovo immobile acquistato nell’anno 2025, calcolando l’imposta in acconto sulla base dell’aliquota stabilita per l’anno 2024. Contestualmente non verserà imposta in relazione all’immobile venduto invece nell’anno 2024. Al pari della situazione sopra, il contribuente dovrà poi provvedere nel mese di dicembre a calcolare l’imposta a saldo considerate le aliquote stabilite per l’anno in corso.

4. Destinazione dell’immobile tenuto a disposizione nel 2024 e divenuto abitazione principale nel 2025

In tale evenienza nell’anno 2025 viene meno il presupposto impositivo, tenuto bene a mente le categorie di immobili che rientrano nell’esenzione per abitazione principale e quindi categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7. Pertanto in tale evenienza il contribuente non sarà tenuto a versare alcuna imposta.

5. Immobile abitazione principale nell’anno 2024 diventato immobile locato nel 2025

In tale evenienza, nell’anno 2024 il contribuente non era tenuto al versamento di alcuna imposta, pertanto a giugno dell’anno 2025, sopraggiunto il presupposto impositivo, sarà tenuto al versamento dell’imposta in acconto sulla base delle aliquote stabilite per l’anno 2024. Provvederà al conteggio del saldo nel mese di dicembre sulla base delle aliquote stabilite per l’anno in corso.

6. Immobile per il quale nel 2025 è variata la quota di possesso

In tale prospettiva, la circolare pubblicata sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze, evidenzia come il contribuente possa optare per il versamento a giugno dell’acconto sulla base dell’effettiva quota di possesso per l’anno 2025, calcolando l’imposta sull’aliquota di riferimento dell’anno 2024, per procedere poi al conteggio del saldo da versare a dicembre sulla base dell’aliquota stabilita per l’anno 2025.

7. Casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione in assenza di figli

In riferimento a tale fattispecie, nulla è cambiato rispetto alla disciplina applicata fino all’anno 2024, così come specificato nella circolare in oggetto. Rimane pertanto esclusa dall’applicazione dell’imposta Super IMU la casa coniugale assegnata con provvedimento del giudice, già adibita ad abitazione principale dai coniugi prima della separazione.

Evidenziamo che il Giudice, con apposito provvedimento, potrebbe assegnare al coniuge anche un immobile non di proprietà dei coniugi, ma immobili intestati ad altri soggetti, quali ad esempio genitori dei coniugi. In tale evenienza l’abitazione viene comunque assimilata ad abitazione principale, e pertanto resta esente da imposta. Evidenziamo poi che tale fattispecie di esenzione può essere applicata anche nel caso di assegnazione di casa familiare, seppur in assenza di un rapporto coniugale, a condizione che l’abitazione venga adibita ad abitazione principale del compagno in presenza di figli minorenni o non autosufficienti.

Sotto i 12 euro non si paga

Rimane fissata la soglia dei 12 euro per il versamento minimo. Ricordiamo che in caso di imposta dovuta annualmente inferiore a tale soglia, il contribuente viene esonerato dal versamento.

I soggetti iscritti AIRE pensionati

Rimane invariata la disciplina IMU per l’anno 2025 per i soggetti iscritti AIRE titolari di pensione estera. Ricordiamo che gli iscritti AIRE sono coloro i quali, essendo cittadini italiani o non, hanno trasferito la propria residenza fiscale fuori dal territorio italiano, cancellandosi dagli elenchi dell’anagrafe cittadina.

Confermata quindi per l’anno 2025 la riduzione del 50% dell’imposta dovuta su una sola unità immobiliare ad uso abitativo posseduta in Italia da un soggetto non residente, titolare di pensione estera maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. L’agevolazione si applica quindi, esclusivamente, ai pensionati, cittadini italiani e non, possessori di un immobile sul territorio italiano, che risiedono all’estero a condizione che questi percepiscano una pensione in regime di convenzione internazionale. Ovvero redditi da pensione, erogati da Stato estero che ha sottoscritto apposita convenzione con lo Stato italiano.

L’esenzione IMU a seguito della sentenza della Corte Costituzionale

Ricordiamo che con l’introduzione nel novembre 2022 della sentenza n. 209 della Corte Costituzionale depositata in data 13 ottobre 2022, viene ora consentito a due coniugi, o a due soggetti che abbiano costituito una unione civile, che siano possessori di due diversi immobili, presso i quali l’uno e l’altro abbiano rispettivamente fissato la propria residenza o la dimora abituale, di godere per intero della esenzione IMU per i due immobili.

La portata innovativa di tale sentenza ha creato grandi aspettative; del resto il fatto di non dovere più pagare la imposta per un immobile di proprietà di uno dei due coniugi/compagni e poter riottenere le somme già versate può veramente incidere nel budget familiare. Non ci si deve, tuttavia, far prendere dall’entusiasmo ma agire con cautela assicurandosi di possedere tutti i requisiti per beneficiare della esenzione come prevista alla luce della sentenza della Consulta.

La sentenza della Consulta

La Corte Costituzionale, più di preciso, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 13, comma 2, quarto periodo, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 nella parte in cui stabilisce che: «Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente», anziché disporre che: «Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente».

La Consulta ha infatti sottolineato che in realtà con l’esenzione dell’imposta IMU si vuole concedere un beneficio fiscale al possessore, ovvero proprietario, titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o diritto di superficie, di un immobile in cui ha la residenza e la dimora abituale senza il bisogno che ivi oltre al soggetto passivo dell’IMU abbia posto la residenza anche il suo nucleo familiare.

Bisogna vedere il caso specifico

Nel recente passato ai contribuenti veniva negata l’esenzione IMU se il nucleo familiare non aveva ivi posto la residenza anagrafica; si arrivava così a negare ai coniugi, non legalmente separati, con residenza in due Comuni diversi il beneficio fiscale dell’abitazione principale anche per entrambi gli immobili. Si pensi ad esempio al caso di due coniugi, proprietari ciascuno di un immobile in un Comune diverso, che hanno ciascuno la residenza nel proprio immobile di proprietà per ragioni lavorative.

Ma con questa sentenza della Corte Costituzione tutto cambia: in caso di comprovate esigenze, i coniugi con residenza anagrafica in due diverse abitazioni potranno beneficiare dell’esenzione IMU: e ciò teoricamente sia che i due immobili si trovino in due Comuni diversi che in un unico Comune. Sorgono però nella pratica dubbi in questo ultimo caso in quanto appare più difficile provare l’esistenza di esigenze che portino due coniugi o componenti di un’unione civile a dimorare abitualmente in due diversi immobili siti all’interno dello stesso Comune.

Si fa presente però al lettore che a distanza di oltre un anno dalla pubblicazione della Sentenza siamo ancora in attesa di circolari chiarificatrici da parte del MEF che possano meglio chiarire la situazione.

Vecchie norme incostituzionali

Ai fini della corretta applicazione e interpretazione dell’innovativa Sentenza richiamata, giova precisare quali norme sono state dichiarate incostituzionali, e quindi non potranno più essere applicate.

La Corte Costituzionale ha “dichiara[to] l’illegittimità costituzionale dell’art. 13, comma 2, quarto periodo, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201 (Disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici), convertito, con modificazioni, nella legge 22 dicembre 2011, n. 214, come modificato dall’art. 1, comma 707, lettera b), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, recante «Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge di stabilità 2014)», nella parte in cui stabilisce: «[per] abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente», anziché disporre: «[per] abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente»”; ha “dichiara[to], in via consequenziale, l’illegittimità costituzionale dell’art. 13, comma 2, quinto periodo, del DL n. 201 del 2011, come convertito, e successivamente modificato dall’art. 1, comma 707, lettera b), della legge n. 147 del 2013; ha dichiarato, in via consequenziale, l’illegittimità costituzionale dell’art. 1, comma 741, lettera b), primo periodo, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022), nella parte in cui stabilisce: «Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente», anziché disporre: «Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente»”; ha “dichiara[to], in via consequenziale, l’illegittimità costituzionale dell’art. 1, comma 741, lettera b), secondo periodo, della legge n. 160 del 2019”; ha “dichiara[to], in via consequenziale, l’illegittimità costituzionale dell’art. 1, comma 741, lettera b), secondo periodo, della legge n. 160 del 2019, come successivamente modificato dall’art. 5-decies, comma 1, del decreto-legge 21 ottobre 2021, n. 146 (Misure urgenti in materia economica e fiscale, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili), convertito, con modificazioni, nella legge 17 dicembre 2021, n. 215”.

La prima sentenza a seguito della pronuncia della Consulta

La Suprema Corte di Cassazione invero ha già fatto proprio il provvedimento della Consulta, infatti con ordinanza numero 32339/2022 pubblicata in data 3 novembre 2022, la Corte di legittimità ha accolto il ricorso di una ricorrente avverso il mancato riconoscimento della agevolazione IMU per i due coniugi.

La ricorrente, più in particolare, era residente in un Comune dove aveva posto l’abitazione principale mentre il coniuge aveva mantenuto la residenza in un differente Comune e per questo non aveva, secondo la Commissione Tributaria Provinciale e la Commissione Tributaria Regionale competenti, i requisiti per accedere all’esenzione. La Commissione aveva infatti ritenuto che nell’ipotesi di immobili situati in diversi territori comunali non può ritenersi applicabile l’agevolazione per abitazione principale ad entrambi gli immobili ancorché i coniugi abbiano stabilito l’abitazione principale in due Comuni diversi.

La Cassazione, riprendendo la sentenza della Consulta, ha accolto il ricorso del contribuente ribaltando le precedenti pronunce che in primo e secondo grado avevano visto la ricorrente soccombente.

Non tutto è ancora chiaro

Attenzione però, non viene sciolto a oggi il nodo di due coniugi o di soggetti uniti in unione civile, residenti nel medesimo Comune, con dimore abituali disposte in due immobili differenti. Come prima sottolineato, sebbene possa essere verificabile la condizione per cui due coniugi o due soggetti uniti civilmente, per ragioni lavorative possano essere residenti e domiciliati in due differenti Comuni, la sussistenza dell’esenzione nel caso di medesimo Comune è assai più ostica da dimostrare.

Benché la necessità di residenza disgiunta all’interno del medesimo Comune rappresenti un’ipotesi del tutto eccezionale e che come tale dovrà essere oggetto di accurati e specifici controlli da parte delle amministrazioni comunali, è pur vero che le grandi dimensioni di alcuni Comuni italiani, e la complessità delle situazioni della vita, non può escludere a priori tale necessità, anche per non discriminare coniugi che abbiano fissato le proprie residenze in due Comuni contigui, e che magari per poche decine di metri hanno stabilito una residenza al di fuori del confine comunale, così discriminando quelli che invece l’hanno stabilita all’interno dello stesso.

Si rimane comunque in attesa di chiarimenti dal MEF che possano fare luce sulla situazione.

Il presupposto della dimora abituale

Quindi eliminato il riferimento al nucleo familiare da parte della Corte Costituzionale, l’esenzione IMU per abitazione principale nel caso di due coniugi ora compete al verificarsi di due condizioni, ovvero che per entrambe si verifichi la situazione di dimora abituale e la residenza anagrafica.

Per tutti i contribuenti infatti che, pur essendo in possesso di queste due condizioni, hanno versato l’IMU, si apre ora la possibilità di chiedere il rimborso di quanto pagato erroneamente.

Pertanto l’esenzione IMU spetterebbe sempre al possessore di immobile che vi risiede e vi dimora abitualmente, a prescindere dal proprio nucleo familiare e dalla condizione che il proprio coniuge dimori e risieda in un altro immobile. Ricordiamo infatti che a seguito della modifica, per godere dell’esenzione devono semplicemente essere rispettate le due condizioni cardine, ovvero:

 dimora abituale;

 residenza anagrafica.

A questo punto, per tutti i coniugi che rispettano tali condizioni, e che nel mese di giugno scorso si sono trovati a versare l’acconto di imposta, sebbene a oggi non dovuto, si aprono inevitabilmente le porte per richiedere il rimborso di quanto erroneamente versato.

Occorre però in questa sede approfondire il concetto di dimora abituale, ricordando infatti che con Sentenza n. 8627 del 28 marzo 2019 della Corte di Cassazione, si ribadisce che: “Se è vero che incombe sull’Amministrazione l’onere di fornire la prova dei fatti costitutivi della pretesa tributaria, è anche vero che, in tema di agevolazioni tributarie, è chi vuole fare valere una qualsiasi forma di esenzione o di agevolazione che deve provare, quando sul punto vi è contestazione, i presupposti che ne legittimano la richiesta”.

Da un lato, quindi, il contribuente deve provare di aver adibito l’immobile ad abitazione principale mediante esibizione di documenti riguardanti bollette relative a consumi, come luce, acqua e gas, o esibendo contratti di utenze o altri elementi utili a comprovare la reale dimora nell’abitazione e non l’utilizzo occasionale o stagionale dell’immobile, come nel caso di seconde case per vacanza o villeggiatura.

Dall’altro lato, incombe sull’Amministrazione finanziaria l’onere di fornire la prova dei fatti costitutivi della pretesa tributaria nel caso in cui voglia disconoscere il beneficio fiscale al soggetto.

Gli strumenti di controllo dei Comuni

Nella sentenza la Corte Costituzionale ha fatto presente che i Comuni dispongono di efficaci strumenti per controllare la veridicità delle dichiarazioni, tra cui anche l’accesso ai dati relativi alla somministrazione di energia elettrica, di servizi idrici e del gas relativi agli immobili ubicati nel proprio territorio.

Sono questi elementi dai quali si può riscontrare l’esistenza o meno di una dimora abituale. È evidente che nel caso in cui l’immobile sia adibito a seconda casa per vacanza e villeggiatura si avrà un innalzamento dei consumi solo in determinati periodi dell’anno, coincidenti con i giorni festivi o per il periodo feriale.

In base a questa disposizione, al fine di rafforzare la capacità di gestione delle entrate da parte dei Comuni oltre che incentivare la partecipazione degli stessi all’attività di accertamento tributario, i singoli Comuni hanno accesso, secondo le modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, d’intesa con la Conferenza Stato-città e autonomie locali, ai dati contenuti nell’Anagrafe tributaria relativi a:

 contratti di locazione nonché ogni altra informazione riguardante il possesso o la detenzione degli immobili ubicati nel proprio territorio;

 somministrazione di energia elettrica, di servizi idrici e del gas relativi agli immobili ubicati nel proprio territorio;

 soggetti che hanno il domicilio fiscale

nel proprio territorio;

 soggetti che esercitano nello stesso un’attività di lavoro autonomo o di impresa.

Si stabilisce inoltre che i comuni hanno accesso anche alla banca dati pubblica, relativamente agli immobili e ai soggetti aventi domicilio fiscale nel Comune al fine di poter accertare eventuali evasori di imposta.