Contratto: libero, concordato o transitorio

A fare la differenza sono la durata, l’ammontare del pagamento Imposte e sconti fiscali avvantaggiano chi sceglie una soluzione condivisa.

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In tema di locazioni a uso abitativo la norma di riferimento è la legge 431 del 9 dicembre 1998, che prevede due categorie di contratti: a canone libero e a canone concordato. In quest’ultima rientrano i contratti transitori e quelli pensati per gli studenti universitari.

Nel contratto a canone libero, locatore e conduttore possono accordarsi liberamente sull’importo del canone e sulle spese accessorie. L’accordo ha tuttavia una durata minima di almeno quattro anni con rinnovo automatico di pari durata. La normativa specifica che l’inquilino può recedere in ogni momento per gravi motivi (come la perdita dell’impiego o il trasferimento), con preavviso di sei mesi. Al locatore è consentito, alla scadenza del primo quadriennio, disdettare il contratto, ma deve motivare la scelta con una delle opzioni ex articolo 3 della legge 431/98, (ad esempio, l’utilizzo dell’immobile per sé o per un suo familiare entro il secondo grado, integrale ristrutturazione dell’immobile e altro). In tale caso, il locatore deve inviare una raccomandata all’inquilino con ricevuta di ritorno. Terminati gli otto anni, le parti possono rinnovare l’accordo alle stesse condizioni o prevedendone di nuove, oppure decidere di interrompere il rapporto, inviando con un anticipo di almeno sei mesi sulla scadenza una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Entro 60 giorni a decorrere dalla ricezione della stessa, sempre con raccomandata, la parte interpellata deve rispondere: in assenza di risposta il contratto si ritiene cessato.

Le locazioni a canone concordato, transitorie o per studenti per i contratti non assistiti richiedono l’attestazione delle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati degli inquilini, in base a quanto definito negli accordi locali stipulati nei diversi Comuni. Ha una durata di almeno tre anni, con rinnovo automatico di altri due: il proprietario può disdettare comunicando la decisione con sei mesi di anticipo rispetto al termine dei tre anni. La caratteristica della locazione a canone concordato è che nei Comuni ad alta tensione abitativa, l’importo del canone è calcolato sulla base di accordi che coinvolgono le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini. Il conduttore può fruire di una detrazione d’imposta che varia a seconda del reddito: fino a 15.493,71 euro è pari a 495,80 euro, mentre per i redditi compresi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro la detrazione è pari a 257,90 euro.

Il locatore può beneficiare della riduzione della base imponibile Irpef, di uno sconto sull’imposta di registro e sull’Imu. Se opta per la cedolare secca, il locatore –al posto dello sconto Irpef– può usufruire di una riduzione dell’aliquota “cedolare secca” dal 21 al 10 per cento, ferma la riduzione Imu del 25 per cento.

Infine, i contratti transitori hanno una durata massima pari a 18 mesi, non rinnovabili. Locatore o conduttore devono avere esigenze documentate, da allegare al contratto, che ne giustifichino il carattere transitorio. Per il proprietario possono esserlo il trasferimento temporaneo della sede di lavoro; il rientro dall’estero; l’attesa della concessione edilizia o dell’autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione o la demolizione dell’immobile. Per il conduttore: il trasferimento momentaneo della sede di lavoro; un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza; l’assegnazione di un alloggio di edilizia pubblica; l’acquisto in cooperativa o presso privati di un immobile che si rende disponibile entro 18 mesi, fornendo in quest’ultimo caso le prove del compromesso regolarmente registrato. Altre motivazioni transitorie non previste dagli Accordi locali possono essere individuate con l’assistenza delle associazioni dei proprietari immobiliari e dei sindacati inquilini. Il contratto transitorio non prevede la risoluzione anticipata da parte del locatore, ma l’inquilino può recedere per “gravi motivi”, con un preavviso di almeno tre mesi via raccomandata con ricevuta di ritorno. Il canone del contratto transitorio è anch’esso concordato e frutto di accordi territoriali nei Comuni con più di 10mila abitanti. Nei Comuni più piccoli, al contrario, l’importo è deciso dalle parti.

Vi sono infine i contratti per studenti universitari – nelle città sedi di Università e Comuni limitrofi - con durata da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni, rinnovabili salvo disdetta dell’inquilino.

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