Attingere capitale dalla casa di proprietà - senza uscire

Verso la fine della vita lavorativa, la vendita del proprio immobile per integrare la rendita è un'opzione. Esperti su modelli buoni e cattivi.

W ESTATE

11 ottobre 2025

A cura della redazione

Casa pagata? L'Oro concreto vale soldi.

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Così, intorno ai 60 anni, quando si avvicina la pensione, è in arrivo: il crollo delle casse e la pianificazione finanziaria per la prossima fase della vita. Chi possiede un immobile ha provveduto. Nel caso in cui la rendita non sia sufficiente, vendere l'oro concreto potrebbe non essere la soluzione peggiore, anche se non l'unica, per ricavare denaro dalla proprietà. Dopo tutto, molti proprietari di una casa in età avanzata non vogliono rinunciare al loro solito ambiente di vita e rimanere a vivere nelle loro quattro mura. Ma anche questo è possibile. Una panoramica di diverse varianti con vantaggi e svantaggi.

1. Il Prestito

Chi in età avanzata si preoccupa soprattutto di avere più soldi a disposizione per integrare la propria pensione o intraprendere il tanto atteso viaggio a lunga distanza, può prendere un "prestito Best Ager". Questo è ciò che il Gruppo Finanziario Allianz chiama i suoi prestiti agli anziani e paga denaro per l'equivalente di un massimo del 40% dell'importo che verrebbe riscattato se la casa fosse venduta. Questo "limite di prestito" vale anche per le offerte analoghe della banca BV, della MBS-Potsdam, della Sparda Bank Baden-Vittemberg o della Sparkasse Colonia-Bonn. "Un prestito del genere è una buona idea", afferma Renate Daum della Fondazione test delle materie prime. Ma ci sono anche alternative.

2. La Rendita Immobiliare

Secondo Daum, la" rendita immobiliare", o" rendita vitalizia", come si chiamava una volta, potrebbe essere una variante. Questo è il pagamento di un importo mensile fino alla fine della vita. Dove questa rendita viene venduta attraverso la vendita della casa al datore di rendita vitalizia.

Questo è spesso offerto da fondazioni: Liebenau, Guglielmo Sander o anche la Fondazione Comunitaria Caritas nell'Arcivescovado di Berlino. L'importo della rendita vitalizia dipende dal valore della proprietà, che andrà a finire dopo la morte della Fondazione. Anche se il calcolo del valore non è molto semplice, perché il pensionato può continuare a vivere in casa. Il valore monetario di questa preferenza deve quindi essere sottratto dal valore della proprietà. Inoltre, la durata stimata della vita è stimata utilizzando "tabelle di mortalità".

In caso di morte prematura, l'offerta non è vantaggiosa per la famiglia e, soprattutto, per gli eredi. Questa possibilità con l'accordo di un "pagamento compensativo" può essere attenuato approssimativamente nei primi cinque o dieci anni di rendita vitalizia.

Al contrario, c'è un vantaggio: con la rendita vitalizia, il pensionato può contare in sicurezza su pagamenti regolari fino alla fine della sua vita.

Più spesso, i fornitori offrono pagamenti pensionistici per un periodo di tempo limitato, ma garantiscono comunque il diritto di vivere nella proprietà per tutta la vita. Anche in questo caso, un perito determina il valore dell'immobile, l'offerente ne deduce l'equivalente del diritto di abitazione e paga la somma così determinata in contributi mensili.

3. Il Diritto Di Usufrutto

Il diritto di rimanere nella proprietà è il più esteso nel caso di un "diritto di usufrutto". In questo caso, il proprietario originale trasferisce la proprietà e può comunque riservarsi il diritto di continuare a risiedervi. Perché questo diritto è registrato nel registro fondiario come un diritto di abitazione. Permette inoltre al pensionato di disporre liberamente dell'oggetto: può anche affittarlo o utilizzarlo in altro modo a suo piacimento. Ma proprio come mantiene tutti i benefici della proprietà, ha anche il dovere di mantenerla.

4. Noleggio dopo la vendita

Un quarto modello è la vendita della propria proprietà in combinazione con il suo successivo affitto. Chi si impegna in questo dovrebbe escludere il diritto di risoluzione da parte del locatore festa giudiziaria nel contratto. In caso contrario, questo potrebbe, ad esempio, far valere il proprio fabbisogno. In caso contrario, il venditore può disdire solo se non paga L'affitto concordato.

Questa opzione è interessante se il venditore vuole vivere nell'oggetto solo per un periodo di tempo gestibile e ha bisogno di soldi per cambiare il luogo di residenza o la casa di riposo. In caso contrario, al più tardi, quando i proventi della vendita vengono nuovamente consumati dai pagamenti dell'affitto, il modello è un'operazione di sovvenzione per il Venditore.

5. La Vendita Parziale

Da circa sei anni è sul mercato un'altra variante, in cui viene venduta al massimo la metà dell'immobile. Anche in questo caso, il venditore continua a utilizzare l'intera casa, ma paga un compenso per la metà venduta che non è più di proprietà.

Secondo Andreas Goerler, consulente patrimoniale di Pruschke & Kalm, le aziende offrono Value Factor Immobilien e Engel & Volkers LiquidHome queste vendite parziali conosciute dal Regno Unito. Per l'ulteriore utilizzo da parte dell'acquirente, i fornitori chiedono attualmente dal 2,90 al 3,25% annuo sull'importo pagato. Questa condizione è fissata per un massimo di dieci anni, con un aumento del tasso di interesse, così come i titoli federali a lungo termine o L'EURIBOR. I costi per il notaio, le registrazioni fondiarie e la determinazione del valore di mercato sono a carico dell'acquirente.

Con questo modello, La Fondazione test delle materie prime vede più rischi che opportunità. Il canone d'uso potrebbe in "non molto tempo" superare l'importo ricavato dalla vendita. Soprattutto perché questo "Affitto" viene regolarmente aumentato.

6. Il Contratto di Locazione

Infine, un ultimo modello è la vendita del terreno su cui sorge il proprio immobile. Con il suo acquirente viene quindi concluso un contratto di locazione e quest'ultimo riceve anche un contratto di locazione, il "canone di locazione".

Anche questo modello è relativamente nuovo sul mercato, secondo Renate Daum di Stiftung Erkentest. Il vantaggio è che le locazioni ereditarie sono state utilizzate per molti decenni e le controversie sono state risolte da numerosi procedimenti giudiziari. Pertanto, i rischi legali sono gestibili.

Proprietà venduta. E poi?

Chi ha venduto la sua proprietà si trova di fronte alla prossima domanda: dove mettere i soldi? Indossare, ovviamente, solo come? "Questo dipende dal fatto che tu voglia incassare qualcosa mensilmente perché la pensione è stretta – o vuoi mettere da parte i soldi per acquisti più grandi o per pagare le cure", afferma Karin Baur, esperta Finanziaria presso la Fondazione test delle materie prime.

Per entrambi i casi, i sostenitori dei consumatori hanno una soluzione e la chiamano "portafoglio di pantofole". Per fare ciò, si apre un deposito, possibilmente online sul computer o sul cellulare. Anche se le filiali offrono depositi con consulenza, "i costi consumano una parte del rendimento", afferma Baur.

Chi si è inventato deve prendere una decisione di principio: investire con più o con meno rischi? La Fondazione test delle merci distingue tre varianti del portafoglio di pantofole. Meno rischi, chi mette al massimo tre quarti del ricavato della vendita sul conto Overnight o deposito fisso e investe solo il 25 per cento in prodotti azionari. Tuttavia, il risparmiatore non rinuncia alla possibilità di un rendimento raffinato, perché ha una quota azionaria.

Nella scelta delle azioni, il test delle materie prime della Fondazione raccomanda di acquistare un ETF ampiamente diversificato, che riflette l'economia mondiale. Questo prodotto offre la possibilità di rendimenti più elevati rispetto agli investimenti a tasso di interesse (ad esempio, moneta unica) o titoli di Stato. Tuttavia, a volte possono verificarsi anche battute d'arresto, ad esempio in caso di crollo del mercato azionario. Dal momento che ci vuole tempo, chi aspetta il ritorno del mercato azionario sopravvive al mercato ribassista senza perdite.

Coloro che si sentono in forma – a 60 anni rimane statisticamente una vita di 20 anni – e sono più affini al rischio, possono anche investire i loro soldi per metà in ETF azionari, per l'altra metà in investimenti a tasso come depositi giornalieri o fissi.

Per incassare il denaro è necessario un piano di prelievo. Imposta l'importo da restituire dal conto D'investimento al Conto corrente. Coloro che non vogliono assumersi la propria gestione del Patrimonio o non possono farlo per motivi di salute hanno la possibilità di stipulare una "rendita immediata" presso i gruppi assicurativi. Qui la gestione del capitale è lasciata all'assicurazione. A tal fine, calcola l'importo della rendita in modo che il denaro fluisca anche quando l'assicurato compie 100 anni o anche più vecchio. Tuttavia, questo "rischio per il fegato lungo" può essere pagato dall'assicurazione. Inoltre, il rendimento sul capitale versato a rate è inferiore a quello della propria gestione del denaro.